まず、亡くなってから10ヶ月以内に相続税の申告・納付が必要です。それ以前に、以下の流れで進めます。

【7日以内】死亡届の提出
【14日以内】年金・健康保険の手続き
【3ヶ月以内】相続放棄するかどうかの判断
【4ヶ月以内】準確定申告
【10ヶ月以内】相続税の申告・納付
【3年以内】相続登記（2024年4月から義務化）

不動産の処分（売却・解体など）は、相続登記が完了してから本格的に動けます。まずは戸籍謄本・遺言書・固定資産税納税通知書などの書類を集めることから始めましょう。

詳しくはこちら：相続不動産専用LP

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続から3年以内に登記をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

過去に相続したけれど登記未了の不動産も対象です。施行前に相続したものは「2027年3月31日まで」または「相続を知った日から3年以内」のいずれか遅い方が期限になります。

司法書士をご紹介できますので、お早めにご相談ください。

相続放棄の期限は相続の開始を知った日から3ヶ月以内です（民法第915条）。

期限を過ぎると放棄できず、すべての財産・負債を引き継ぐことになります。借金や不要な不動産がある場合は、早めの判断が重要です。

なお、不動産だけ放棄して預貯金は受け取る、ということはできません（一部放棄は不可）。専門家に早めにご相談ください。

遺言書がない場合は、法定相続人全員での遺産分割協議で決めます。

法定相続人と相続割合（民法）：
・配偶者と子：配偶者1/2、子1/2（子は均等割）
・配偶者と親：配偶者2/3、親1/3
・配偶者と兄弟姉妹：配偶者3/4、兄弟姉妹1/4

ただし法定相続分はあくまで目安で、相続人全員が合意すれば自由に分けられます。協議の結果は「遺産分割協議書」として書面にし、全員の実印・印鑑証明書が必要です。

これは「数次相続」または「代襲相続」と呼ばれる状態で、群馬県でもよくあるケースです。

名義人（祖父）→子（父）→孫（自分）と複数の相続が発生している場合、それぞれの代の相続人全員の合意が必要です。代を経るごとに相続人の数が増えるため、早めの対応が望まれます。

すでに10名以上の共有名義人がいるケースもありますが、ホームクエストでは司法書士・行政書士と連携し、戸籍をたどって相続人を確定するところから対応します。

本籍地の市区町村役場で取得できます。郵送請求も可能です。

相続手続きでは、亡くなった方の出生から死亡までの全戸籍が必要です。本籍が転々としている場合、複数の役場に請求することになります。

最近は「法定相続情報証明制度」を活用すると、一度法務局に提出すれば「法定相続情報一覧図」が発行され、その後の手続きが簡素化されます。司法書士に依頼すると効率的です。

はい、売却可能です。

権利証（または登記識別情報通知）が紛失していても、司法書士による「本人確認情報の作成」または「事前通知制度」を利用すれば、不動産の売却・名義変更ができます。

費用が追加で5〜10万円程度かかりますが、再発行はできないため、紛失した場合はこの方法で対応します。

相続財産の総額が基礎控除額以下であれば、相続税はかかりません。

基礎控除額の計算：3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の数）

例：相続人が配偶者と子2人の場合 → 3,000万円 + 600万円 × 3人 = 4,800万円まで非課税

ただし、不動産の評価は「路線価」や「固定資産税評価額」を基準にするため、実勢価格とは異なります。詳しくは税理士にご確認ください。提携税理士をご紹介できます。

固定資産税は1月1日時点の所有者に対して、その年の1年分が課税されます。

被相続人が1月1日時点で所有していた場合、その年の固定資産税は被相続人の名義で課税されますが、相続人が連帯して納付義務を負います。

翌年以降は、相続登記後の新しい所有者に課税されます。相続登記が遅れている場合は、「相続人代表者」を市町村に届け出て納税通知書を受け取ります。

主に3つの選択肢があります。

1. 相続放棄（3ヶ月以内）
すべての財産・負債を放棄。預貯金や他の不動産も引き継げません。

2. 相続土地国庫帰属制度（2023年4月開始）
相続した土地を国に引き取ってもらう制度。負担金（10年分の管理費相当、最低20万円）が必要。建物がある土地、抵当権付きの土地などは対象外。

3. 売却・贈与
通常の方法で第三者に売却または贈与する。

ご状況によって最適な方法が異なります。ホームクエストにご相談ください。

共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません（民法第251条）。

ただし、自分の持分（共有持分）だけなら単独で売却可能です。しかし共有持分のみの売却は買い手が限定され、価格も大幅に下がります。

ホームクエストでは、共有者全員の合意形成サポートも行っています。中立的な立場で各人の意向を整理し、納得のいく結論に導きます。

海外在住の相続人がいる場合、サイン証明書（在外公館で取得）が印鑑証明書の代わりになります。在留証明書（住民票の代わり）も必要です。

書類のやり取りは郵送・電子データで進められますが、時差や郵送期間で手続きに時間がかかります。早めに着手することをおすすめします。

ホームクエストでは海外在住の相続人がいるケースも多く対応しています。電話・LINE・メールで進められるよう柔軟に対応します。

大きく分けて3つのリスクがあります。

1. 固定資産税が最大6倍に
「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定されると、住宅用地の軽減特例（最大1/6）が適用されなくなり、固定資産税が大幅に増加します。

2. 近隣トラブル・損害賠償
建物倒壊、瓦の飛散、雑草・害虫、不法投棄、放火など。被害が出れば所有者の管理責任が問われます。

3. 相続人増加で売却困難に
放置している間に所有者が亡くなると、さらに相続人が増えます。

詳しくはこちら：空き家専用LP

「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市町村が以下のような状態の空き家を指定します：

・倒壊などの保安上著しく危険となるおそれ
・著しく衛生上有害となるおそれ
・著しく景観を損なっている
・周辺の生活環境の保全を図るため放置することが不適切

指定されると、行政から助言・指導・勧告・命令の段階を経て、最終的には強制撤去（行政代執行）もありえます。費用は所有者負担です。

2023年の改正法で「管理不全空き家」という新カテゴリも追加され、特定空き家になる前の段階でも勧告対象になりました。

ケースバイケースです。安易なリフォームは逆効果になることもあります。

リフォームが有効なケース：
・水回り（キッチン・浴室・トイレ）の最低限の修繕
・クロス・畳の張り替え
・基本構造が健全で見た目だけの問題

リフォームが逆効果のケース：
・築古で構造劣化が進んでいる
・地域の中古住宅需要が低い
・買主が「自分でリフォームしたい」層

ホームクエストでは建築士による診断とFPの収支シミュレーションで、「リフォーム費用 vs 売却価格上昇」の費用対効果を判断します。

以下の場合、解体して更地で売却したほうが有利です：

・建物の老朽化が進んでいる（築40年以上、目視で大きな劣化）
・買主が住宅地として土地を求めている地域
・3,000万円特別控除の要件確認の上で、控除を狙う場合
・高崎市の解体補助金が活用できる場合

ただし、解体すると固定資産税の住宅用地軽減が外れるため、解体後すぐに売却できない場合は注意が必要です。

一般的な相場：

木造一戸建て：1坪あたり3〜5万円（30坪なら90〜150万円）
鉄骨造：1坪あたり5〜7万円
RC造：1坪あたり7〜10万円

これに加えて、付帯費用がかかる場合があります：
・アスベスト含有建材の処理
・地中障害物（古井戸、浄化槽など）の撤去
・庭木・庭石の処分
・ブロック塀の解体

正確な金額は現地調査の上、複数の解体業者から見積もりを取得します。高崎市の解体補助金が適用されれば、最大100万円程度の補助が受けられる可能性があります。

一般論では更地のほうが買主の選択肢が広く、高く売れる傾向があります。しかし以下のケースでは古家付きのほうが有利です：

・築20年以内で建物に価値が残る
・買主が古民家リノベーションを希望
・3,000万円特別控除を「家屋付き売却」で適用したい
・解体費用を売主が負担したくない

逆に、更地のほうが有利なケース：
・築40年以上で建物に価値がない
・買主が新築を建てる前提
・地域の住宅需要が高い

ホームクエストの建築士・宅建士の視点で、お客様の物件に最適な売り方をご提案します。

はい、売れます。ただし以下のいずれかの対応が必要です：

1. 売主が修繕してから売却:価格は上がるが費用負担あり
2. 現状渡しで価格を調整:買主が修繕を前提に値引き交渉
3. 「契約不適合責任免除」で売却:買主が現状を承知の上で購入

重要なのは、売主は知っている瑕疵を必ず告知する義務があることです（契約不適合責任）。隠して売ると後でトラブルになります。

ホームクエストでは建築士による事前診断で、瑕疵の有無を明らかにし、適切な売り方をご提案します。

意思能力がない状態での売買契約は無効です。そのまま売却することはできません。

対応方法：

1. 成年後見制度
家庭裁判所に成年後見人を選任してもらい、後見人が本人に代わって売却。費用と時間がかかります（数ヶ月〜半年）。

2. 任意後見制度
認知症になる前に契約しておく制度。すでに認知症が進んでいる場合は使えません。

3. 家族信託
事前に家族間で信託契約を結んでおくことで、信託受託者が売却可能。事前の準備が必要。

将来を見越した対策が重要です。提携の司法書士をご紹介できます。

はい、売却可能です。ただし、重要事項として買主に告知する義務があります。

告知しないと「契約不適合責任」を問われ、損害賠償請求されるリスクがあります。

ホームクエストでは、近隣事情を含めた全体状況を把握した上で、適切な買い手を探します。「事情承知の買い手」「投資家」「リフォーム業者」など、状況に応じて最適なルートをご提案します。

はい、売却可能です。

国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」（2021年）により、告知義務の範囲が明確になりました：

・自然死・不慮の死（病死、事故死）：原則告知不要
・自殺・他殺：3年程度の告知義務（賃貸の場合）
・売買の場合：期間の定めはなく、原則として告知が必要

事故物件専門の買取業者に売却する選択肢もあります。価格は通常物件の60〜80%程度になることが一般的です。

ホームクエストでも事故物件の売却・買取に対応します。

はい、売れますが、価格は通常物件の30〜50%程度になることが多いです。

「再建築不可」の主な理由：
・接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たさない
・市街化調整区域で建築許可が下りない
・農地法・森林法などの規制

対応策：
1. 隣地と一体で売却:隣地所有者と交渉
2. セットバック:道路を後退させて接道義務を満たす
3. リフォームのみで再販:建て替えはできないが補修は可能
4. 買取業者に売却:価格は下がるが確実

ホームクエストでは建築士の視点で、お客様の物件に最適な解決策をご提案します。

はい、可能です。

ホームクエストの遠方相続対応：
・電話・LINE・メールでのやり取りを中心
・現地調査・建物診断はホームクエストが代行
・写真・動画で現状をご報告
・契約・引渡しの2回のみ現地来訪
・郵送やオンラインでの書類のやり取りを最大限活用

東京・神奈川・埼玉・千葉から群馬県内の不動産を相続された方のご相談を多数受けています。

はい、空き地は「持っているだけで毎年お金がかかる資産」です。

主な負担：
・固定資産税:年間数万円〜数十万円
・都市計画税(市街化区域内):固定資産税の0.3%程度
・草刈り・除草費用:年2〜3回必要、1回3〜10万円
・境界の管理:杭の確認、隣地との調整
・不法投棄処理:投棄されたゴミの撤去費用は所有者負担

10年で合計100万円以上の負担になるケースも珍しくありません。

詳しくはこちら：空き地専用LP

はい、5つの活用方法があります。

1. 駐車場・コインパーキング
住宅地の中で駐車場需要があるエリアに有効。撤去も容易で、将来の売却も視野に入れられます。

2. 太陽光発電用地として貸す
郊外の広い土地に向いています。長期で安定収入。

3. 資材置き場・トランクルーム
商業地・産業道路沿いに需要があります。

4. 農地として貸す（借り手のいる場合）
農地法の制約を受けるため、農地中間管理機構の活用も検討。

5. ホームクエストによる買取
すぐに現金化したい場合、または立地的に活用が困難な土地。

はい、売れます。ただし通常の整形地より時間がかかる傾向があります。

ホームクエストでは建築士の視点で、その土地に「どんな建物が建つか」「どう活用すれば価値が出るか」を具体的に提案します。

例：
・旗竿地 → 通路部分を駐車スペースとして活用したプラン
・狭小地 → 3階建ての都市型住宅プラン
・変形地 → 形状を活かしたユニークな建築プラン

「売れない」と言われた土地でも、適切な提案で買い手が見つかるケースが多くあります。

4つの対処法があります。

1. 隣地と一体で売却
隣地所有者と交渉し、まとめて売却することで価値が上がります。

2. 隣地を購入して接道義務を満たす
隣地の一部を購入することで、再建築可能になるケース。

3. 私道の整備・セットバック
私道部分を整備したり、建物を後退させて公道幅を確保する方法。

4. 現状のまま買取業者に売却
価格は下がりますが、確実な処分方法。

ホームクエストでは隣地交渉の経験も豊富です。建築士の視点で最適な解決策をご提案します。

いいえ、農地を「農地のまま」買えるのは原則として農業者に限られます（農地法第3条）。

買い手の条件：
・農業を営んでいる、または営む計画がある
・購入後、農地として適切に利用する
・農作業に常時従事できる
・経営面積要件（市町村による）

これらを満たし、農業委員会の許可を得て初めて売買が成立します。

ただし、農地転用の手続きを経れば、住宅地などとして売却することも可能です。

詳しくはこちら：農地専用LP

農地を農地以外の用途（宅地・駐車場・資材置き場など）に変更する手続きです。

農地法第4条:所有者が自分で転用する場合
農地法第5条:転用と同時に売却する場合

手続きの流れ：
1. 農業委員会への事前相談
2. 申請書類の作成・提出
3. 農業委員会の審議
4. 都道府県知事の許可（市街化調整区域の場合）または届出受理（市街化区域の場合）
5. 地目変更登記
6. 売却・建築

期間：
・市街化区域内（届出のみ）：1〜2ヶ月
・市街化調整区域（許可必要）：3〜6ヶ月

ホームクエストが行政書士・土地家屋調査士と連携してすべて代行します。

「農地のまま」農業者に売却することは可能ですが、転用は原則として認められません。

「農業振興地域の整備に関する法律（農振法）」により、優良農地として保護されているためです。

ただし、以下の条件を満たせば「農用地区域からの除外」が認められる可能性があります：

・農用地区域以外に代替地がない
・周辺農地への影響が軽微
・農業振興計画と整合性がある
・除外後5年以上、転用が確実に見込まれる

除外申請には1〜2年かかることもあります。ホームクエストでは農用地区域の物件も多数対応経験があります。

耕作放棄地は早めの対処が必要です。

リスク：
・行政から「遊休農地」として指導が入る
・近隣農家への迷惑（雑草、害虫、獣害）
・農地としての価値が下がり続ける
・固定資産税の優遇が外れる可能性

対処法：
1. 農地中間管理機構への貸出
県の公的機関が借り上げ、新しい耕作者に貸す制度。

2. 農地のまま売却
規模拡大を望む農家に売却。

3. 農地転用後に売却
立地によっては転用して売却。

4. ホームクエストによる買取
状況に応じて柔軟に対応。

山林は不動産の中でも特に処分が難しいカテゴリです。

選択肢：
1. 売却
林業者、隣地所有者、レジャー目的の買い手などに売却。価格は数万円〜数十万円が一般的。

2. 林業経営
所有を続けて木材として活用。専門業者への委託が一般的。

3. 相続土地国庫帰属制度
2023年4月から始まった制度。一定の条件を満たせば、国に引き取ってもらえる。負担金（最低20万円）が必要。

4. 寄附
自治体・公益法人への寄附。受け入れ条件あり。

山林の境界確定が難しいケースも多く、専門家のサポートが必須です。ホームクエストでは森林組合・土地家屋調査士と連携して対応します。

立地によって大きく異なります。

売れやすい立地：
・軽井沢・草津・伊香保など群馬県の有名リゾート地
・温泉付き物件
・新幹線駅から30分以内

売れにくい立地：
・バブル期に開発された地方リゾート
・管理費・修繕積立金の滞納がある
・建物の老朽化が著しい

別荘地の場合、管理組合への確認、未払い管理費の精算、ライフライン状況の確認など、通常の不動産とは異なる手続きが多くあります。ホームクエストでは別荘地の取扱経験もあります。

ご相談ください。

実家相続は「不動産の問題」だけでなく「家族の歴史と向き合う作業」です。すぐに決断する必要はありません。

ただし、保有し続けることのコストは冷静に見ておくことが大切です：

・固定資産税（年間数万円〜数十万円）
・建物の維持費・管理費
・将来の解体費用(自分の代まで持ち越す可能性）
・相続人がさらに増えるリスク
・3,000万円特別控除の期限（相続から3年経過する年の12月31日まで）

「思い出を残す」ためには、写真・動画でしっかり記録を残し、実物の家は手放すという選択も。FPの視点で、お客様の人生設計に合った判断をお手伝いします。

詳しくはこちら：実家相続専用LP

兄弟間の意見対立は、実家相続で最もよくあるお悩みです。

進め方の4ステップ：

1. 全員の意向を確認する
「売りたい」「残したい」「賃貸に」など、各人の希望を率直に出し合います。

2. 客観的な情報を共有する
「いくらで売れるか」「解体費用」「3,000万円控除の適用可否」「賃貸収支」など、感情論ではなく数字で判断するための情報を全員で共有。

3. 中立的な第三者を入れる
不動産会社や司法書士など、利害関係のない第三者がいると話し合いがスムーズになります。

4. 書面で合意を残す
口約束ではなく「遺産分割協議書」として書面化し、後々のトラブルを防ぎます。

ホームクエストは兄弟間調整への中立的サポートも行っています。

はい、対応可能です。

提携の遺品整理業者をご紹介し、以下のサポートを行います：

・全体スケジュール管理:何をいつまでに整理するか
・仕分けサポート:必要なもの・処分するもの・売却できるもの
・思い出の品の保存:アルバム・写真の整理、大切なものの保管
・売却・買取の手配:価値あるものは買取業者に
・処分手続き:廃棄物処分、リサイクル

「売却を前提とせず、まずは家を片付けたい」というご相談だけでも対応可能です。

ホームクエストが遠方相続のお客様向けに、現地対応を代行します。

サービス内容：
・遺品整理業者の手配・打ち合わせ立会い
・写真・動画での状況報告
・LINEでのリアルタイム相談
・思い出の品の発送（ご希望のもの）
・各種書類の郵送やり取り

東京・神奈川・千葉から群馬の実家を相続された方の対応経験が豊富です。

はい、可能です。「生前売却」と呼ばれる方法です。

メリット：
・本人の意思で売却できる（相続トラブル回避）
・本人が老人ホームの費用に充てられる
・相続人への負担を減らせる
・空き家のまま放置しなくて済む

注意点：
・本人の意思能力が必要（認知症進行前に）
・売却益にかかる税金（譲渡所得税）の確認
・3,000万円控除（マイホーム売却）の適用可否

ホームクエストでは生前売却のサポート経験も豊富です。FP・税理士と連携して、最適なタイミングと方法をご提案します。

一概には言えません。建物の状態と地域需要で判断が分かれます。

リフォーム→売却が有利なケース:
・基本構造が健全（築20年以内）
・地域の中古住宅需要が高い
・部分的なリフォームで価値が大きく上がる
・売却までの時間に余裕がある

そのまま売却が有利なケース:
・築古で構造劣化（築40年以上）
・買主が「自分でリフォーム」を希望
・解体予定の更地需要が高い
・3,000万円控除の期限が迫っている

ホームクエストでは建築士の建物診断とFPの収支シミュレーションで、「費用対効果」を客観的に判断します。

3ヶ月以内に判断してください。

選択肢：
1. 単純承認
財産も負債もすべて引き継ぐ。

2. 限定承認
プラスの財産の範囲内で負債を引き継ぐ。手続きが複雑、相続人全員の同意が必要。

3. 相続放棄
すべて放棄。3ヶ月以内に家庭裁判所で手続き。

借金額が不明な場合、信用情報機関（CIC、JICC、KSC）に開示請求できます。

注意：
・遺産を使ってしまうと「単純承認」したとみなされる
・3ヶ月過ぎると放棄できない（一定の例外あり）

提携の弁護士・司法書士をご紹介できます。

2020年4月から始まった制度で、配偶者が亡くなった配偶者の家に住み続けられる権利です。

例：父が亡くなり、母と子が相続人。家を子が相続しても、母は「配偶者居住権」を持って住み続けられる。

メリット：
・母の生活の安定
・遺産分割で家が子に渡っても住める
・短期居住権（最低6ヶ月）と長期居住権がある

注意点：
・登記が必要（第三者対抗要件）
・配偶者の死亡で消滅
・売却時の評価が複雑

複雑な制度なので、専門家への相談をおすすめします。司法書士・税理士をご紹介できます。

すぐに使うのは控えてください。

親が亡くなった瞬間、すべての財産は「遺産」になり、相続人全員の共有財産となります（民法第898条）。勝手に使うと、後の遺産分割協議でトラブルになります。

正しい手順：
1. 亡くなった直後、銀行口座は凍結される
2. 葬儀費用などは「事実上の支出」として認められるが、領収書を必ず保管
3. 預貯金の払い戻しには「仮払い制度」（150万円まで）を活用
4. 遺産分割協議の上、正式に分配

タンス預金や現金も、遺産として正確にカウントすることが重要です（相続税申告で漏れると追徴課税されるリスク）。

形見分けは法律的な手続きではなく、慣習的なものです。

おすすめの進め方：
1. 全員で集まれるタイミングで
四十九日法要後など、家族が集まる機会に。

2. 「希望する物」を出し合う
取り合いを避けるため、事前に各人が「これがほしい」を伝える。

3. 偏りすぎないよう調整
高価なもの（時計、ジュエリー、骨董品）は遺産分割協議で評価して分ける。

4. 写真を撮っておく
分けた記録を写真で残すと、後のトラブル防止になる。

形見分けで大切なものまで処分してしまわないよう、遺品整理は時間をかけて進めることをおすすめします。

被相続人が住んでいた家を相続して売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円が控除される制度です（租税特別措置法第35条第3項）。

メリット：
・譲渡所得税・住民税が大幅に軽減
・場合によっては税負担がゼロに

例：3,000万円で売却した場合
・取得費・譲渡費用 500万円
・譲渡所得 = 3,000万円 – 500万円 = 2,500万円
・通常なら税金約500万円 → 3,000万円控除を使うとゼロ

主な要件は次のQで詳しく解説します。

主な要件は7つあります。

1. 1981年5月31日以前に建築された家屋(旧耐震基準)
2. 区分所有建築物（マンション等）でない
3. 相続開始の直前に被相続人が一人で居住(特例あり)
4. 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
5. 売却代金が1億円以下
6. 相続後、空き家のまま使用されていない(または取り壊して更地で売却)
7. 「被相続人居住用家屋等確認書」を市町村から取得

要件が複雑なので、適用可否は税理士に確認することを強く推奨します。ホームクエストでは提携税理士をご紹介できます。

高崎市の解体・除却補助金制度では、最大100万円程度の補助が受けられる可能性があります。

主な要件（年度・予算により変動）:
・市内の老朽化した空き家
・適切な管理がされていない、または倒壊の危険がある
・所有者が個人
・解体後の土地利用計画が明確
・他の補助金との併用不可

補助率：
・解体費用の1/2程度
・上限金額は年度により変動

注意：
・事前申請が必要(解体着工前)
・年度ごとに予算枠があり、早い者勝ち
・要件は変更される可能性あり

最新情報は高崎市公式サイトでご確認ください。ホームクエストでは申請サポートも対応可能です。

計算式：

譲渡所得 = 売却価格 – 取得費 – 譲渡費用

取得費:購入時の代金、購入時の手数料など。不明な場合は「売却価格の5%」を使う（概算取得費）。

譲渡費用:仲介手数料、印紙税、解体費用など。

税率:
・所有期間5年超（長期譲渡）:20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）
・所有期間5年以下（短期譲渡）:39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）

相続物件の所有期間は、被相続人の取得日から数えることができます（取得費の引継ぎ）。

例：3,000万円で売却、取得費不明、譲渡費用200万円、長期譲渡
・譲渡所得 = 3,000万円 – 150万円(概算) – 200万円 = 2,650万円
・税金 = 2,650万円 × 20.315% = 約538万円

「概算取得費」として、売却価格の5%を取得費とすることができます（租税特別措置法第31条の4）。

ただし、5%しか経費として認められないため、譲渡所得が大きくなり、税金も増えます。

対策：
1. 当時の契約書・領収書を探す
親の家にある古い書類、金融機関の住宅ローン関連書類などを確認。

2. 概算取得費よりも実額が高ければ実額で
建築費用が分かれば、それを使えます。

3. 3,000万円特別控除を活用
相続物件なら、概算取得費の不利を控除でカバーできる可能性。

ホームクエストでは取得費調査のサポートも行います。

計算式：

基礎控除 = 3,000万円 +（600万円 × 法定相続人の数）

例：
・相続人1人 → 3,600万円
・相続人2人 → 4,200万円
・相続人3人 → 4,800万円
・相続人4人 → 5,400万円

相続財産の総額が基礎控除以下であれば、相続税はかかりません。申告も原則不要です。

ただし「配偶者の税額軽減」「小規模宅地等の特例」を適用するには、申告が必要です。

財産総額が基礎控除を超えそうな場合、税理士への早めの相談をおすすめします。

主な費用：

1. 登録免許税
固定資産税評価額 × 0.4%
例：評価額2,000万円なら8万円

2. 司法書士報酬
一般的に5万円〜15万円

3. 戸籍謄本などの取得費
1,000円〜5,000円程度

合計:おおよそ 10万円〜25万円

不動産が複数ある、相続人が多い、戸籍をたどる必要がある場合は、報酬が増えます。

「法定相続情報証明制度」を活用すると、複数の不動産・銀行口座の手続きを効率化できます。

主な費用一覧：

1. 仲介手数料
売却価格の3% + 6万円 + 消費税(最大)
例：3,000万円で売却 → 約105.6万円

2. 印紙税
売買契約書に貼付。1,000万円超〜5,000万円以下なら1万円。

3. 登録免許税
抵当権抹消登記:不動産1個につき1,000円

4. 譲渡所得税・住民税
所有期間と利益額による（Q48参照）

5. その他
測量費（境界確定が必要な場合）、解体費、ハウスクリーニング費など

ホームクエストでは事前に「手取り額シミュレーション」をご提供します。

いくつかの方法があります。

1. 売主直接取引
ホームクエストの仕入れ物件を売却する場合、買主から手数料を受領する形になります。売主側の負担を軽減できる場合があります。

2. 「ゼロ円仲介本舗」（関連ブランド）
特定の条件下で仲介手数料を抑える仕組み。詳しくは別途ご相談ください。

3. 買取の場合
ホームクエストが直接買い取る場合、仲介手数料は発生しません。

4. 専任媒介の活用
契約形態によって、サービス内容と費用のバランスが変わります。

ただし、「手数料の安さ」だけで選ぶのは危険です。サービス品質、売却力、対応の丁寧さなど総合的に判断してください。

はい、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。

確定申告が必要なケース：
・譲渡所得（売却益）が出た場合
・3,000万円特別控除を適用する場合（譲渡所得がマイナスでも）
・他の特例（買換え特例など）を使う場合

確定申告が不要なケース：
・売却損が出て、特例を使わない場合（任意で申告して損失通算可能）

申告に必要な書類：
・売買契約書
・取得時の契約書・領収書
・譲渡費用の領収書
・住民票・戸籍謄本（特例適用の場合）

提携税理士をご紹介できます。

相続税の申告・納付期限は亡くなってから10ヶ月以内です。

期限を過ぎると：
1. 無申告加算税:本来の税額の15〜30%
2. 延滞税:年率7.3%程度（期間により変動）
3. 重加算税:仮装・隠蔽があれば本税の35〜40%

特例の適用も受けられなくなります（配偶者の税額軽減、小規模宅地等の特例など）。

「相続財産の総額が分からない」段階でも、期限内に概算で申告することが重要です。後から修正申告できます。

提携税理士に早めにご相談ください。

被相続人が住んでいた土地、または事業に使っていた土地について、評価額を最大80%減額できる特例です。

主なタイプ：
1. 特定居住用宅地等:330㎡まで80%減額
2. 特定事業用宅地等:400㎡まで80%減額
3. 貸付事業用宅地等:200㎡まで50%減額

例：評価額5,000万円の自宅 → 1,000万円として相続税計算

要件：
・被相続人と同居していた相続人が引き継ぐ
・配偶者または同居親族
・「家なき子特例」（持ち家のない別居親族）

要件が複雑なので、税理士の確認が必須です。

配偶者が相続する場合、1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い金額まで相続税がゼロになる制度です。

メリット：
・配偶者の生活保障
・相続税負担の大幅軽減

注意点：
1. 申告が必須(特例を使うには、税額がゼロでも申告が必要)
2. 二次相続を考慮
配偶者がすぐ亡くなった場合（二次相続）、子の相続税が増えます。一次相続で配偶者がすべて相続するのが必ずしも有利とは限りません。

長期的なシミュレーションが重要です。提携税理士をご紹介できます。

はい、使えます。亡くなった年もふるさと納税は適用可能です。

ただし注意点：
・亡くなった年の控除上限額は、亡くなるまでの所得で計算
・準確定申告（亡くなってから4ヶ月以内）で精算

相続人自身のふるさと納税も、相続による所得増加に応じて控除上限額が増えるケースがあります（不動産売却益がある場合など）。

税理士に確認することをおすすめします。

売却した翌年の住民税が増えます。

譲渡所得 × 5%（長期譲渡）または 9%（短期譲渡）が住民税として課税されます（譲渡所得税と一体で計算）。

国民健康保険料への影響：
・自営業・退職者の場合、譲渡所得が国保料の算定基礎に含まれる
・健康保険の高額医療費自己負担限度額にも影響
・後期高齢者医療制度の保険料にも影響

「売却した翌年の負担増」を見越した資金計画が重要です。FP視点でシミュレーションをご提供します。

法律上は自分で作れますが、司法書士・行政書士に依頼することを強くおすすめします。

理由：
・記載漏れがあると相続登記できない
・後々のトラブル防止
・不動産の表記は登記簿通りに正確に
・全員の実印・印鑑証明書が必要

費用：
・自分で作成：書類取得費のみ（数千円）
・司法書士・行政書士に依頼:3万円〜10万円

「数万円のコストで将来の数百万円のトラブルを防げる」と考えれば安いものです。提携の士業をご紹介できます。

民法で定められた相続の標準的な配分です。

主なパターン：

配偶者と子:配偶者1/2、子1/2（子は均等割）
配偶者と親(子なし):配偶者2/3、親1/3
配偶者と兄弟姉妹(子・親なし):配偶者3/4、兄弟姉妹1/4
配偶者のみ:すべて配偶者
子のみ:均等割
兄弟姉妹のみ:均等割

ただし、相続人全員の合意があれば自由に分けられます。法定相続分はあくまで目安です。

「うちは長男に全部」「介護した次男に多めに」など、家族の事情に応じた分配が可能です。

主に4つの方法があります。

1. 現物分割
誰か1人が不動産を取得し、他の財産（預貯金等）で他の相続人と調整。

2. 代償分割
1人が不動産を取得し、他の相続人に金銭（代償金）を支払う。
例：3,000万円の家を長男が取得 → 次男に1,500万円支払う

3. 換価分割
不動産を売却して現金を分ける。最もシンプルでトラブルが少ない方法。

4. 共有
複数人で共有名義にする。おすすめしない（後々のトラブル要因）。

ホームクエストでは各方法のメリット・デメリットを丁寧にご説明し、ご家族に最適な方法をご提案します。

よくあるお悩みです。落ち着いて以下の手順で進めることをおすすめします。

1. 反対理由を理解する
「思い出があるから」「税金対策」「自分が住む可能性」など、理由を聞く。

2. 客観的な情報を共有
保有コスト、解体費用、3,000万円控除の期限、売却価格など、数字で判断材料を出す。

3. 折衷案を探る
・1〜2年保有して様子を見る
・賃貸に出して様子を見る
・代償分割で1人が取得

4. それでもまとまらない場合
家庭裁判所の調停を活用（弁護士に相談）

ホームクエストでは中立的な立場でサポートします。利害関係のない第三者がいると、話がまとまりやすいケースが多いです。

一定の相続人に法律で保障された最低限の相続分です。

遺留分を持つ相続人：
・配偶者
・子（孫も代襲）
・親（兄弟姉妹は遺留分なし）

割合：
・直系尊属のみ：法定相続分の1/3
・それ以外：法定相続分の1/2

例：「全財産を長男に」という遺言があっても、配偶者・他の子は遺留分を請求できる（遺留分侵害額請求）。

期限：
・侵害を知った日から1年以内
・相続開始から10年以内

「遺言があっても揉める可能性がある」ということを覚えておきましょう。

意思能力がない状態での売買契約は無効です。原則として売却できません。

対応方法：

1. 成年後見制度
家庭裁判所に成年後見人を選任してもらい、後見人が本人に代わって売却。
・申立て費用:1万円程度
・手続き期間:2〜4ヶ月
・後見人報酬:月額2〜6万円程度
・本人が亡くなるまで継続

2. 任意後見契約
認知症になる前に契約しておく必要あり。すでに進行している場合は使えない。

3. 家族信託
事前に家族間で信託契約を結ぶ。柔軟性が高い。

「認知症が進む前の対策」が極めて重要です。提携の司法書士・弁護士をご紹介できます。

養子縁組していなければ相続権はありません。

ケース別：

1. 再婚相手と養子縁組している場合
連れ子は実子と同じ扱い。相続人になる。

2. 再婚相手と同居しているが養子縁組していない場合
法律上の親子関係なし。相続権なし。

3. 親が遺言で連れ子に遺贈する場合
相続人ではないが、遺贈で財産を受け取れる（相続税は2割加算）。

複雑なケースが多いので、戸籍を正確に確認することが重要です。司法書士をご紹介できます。

段階的に対応します。

段階1:第三者を介する
不動産会社、税理士、司法書士など中立的な第三者を間に入れる。

段階2:書面でのやり取り
直接の話し合いが難しい場合、書面・メール中心で進める。

段階3:家庭裁判所の調停
裁判所で調停委員が間に入って話し合いをサポート。期間6ヶ月〜1年。

段階4:審判・裁判
調停でも合意できない場合、裁判所が決定する。費用と時間がかかる。

ほとんどのケースは段階1〜2で解決します。ホームクエストでは中立的な立場でのサポートが可能です。

はい、影響します。「特別受益」として、相続分から差し引かれることがあります。

特別受益の対象：
・生前贈与（実家、高額な金銭）
・遺贈
・相続人への結婚資金、住宅取得資金等

計算方法：
・生前贈与分を相続財産に「持ち戻す」
・各相続人の相続分から差し引く

例：父の遺産2,000万円、子A・Bの2人。生前にAが実家1,000万円を贈与されていた場合
・みなし相続財産 = 2,000万円 + 1,000万円 = 3,000万円
・A・Bの相続分 = 1,500万円ずつ
・Aは生前贈与分1,000万円を引いて、500万円のみ相続

ただし、「持ち戻し免除の意思表示」があれば、計算に含めません。複雑なので税理士・司法書士にご相談ください。

はい、「代襲相続」が発生します。

ケース：
・親（被相続人）が亡くなる
・兄弟（相続人）が親より先に亡くなっていた
・兄弟の子（甥・姪）が代襲相続人として相続

代襲相続が発生する条件：
・相続人が先に亡くなっている
・相続放棄ではない（放棄の場合は代襲なし）

兄弟姉妹の場合、代襲相続は子（甥・姪）までで、それ以下（甥・姪の子）には代襲しません（民法第889条第2項）。

代襲相続が発生すると相続人が増え、合意形成が難しくなります。早めの対応が重要です。

専門家が建物の状態を調査・評価する診断です。

調査内容：
・構造耐力上重要な部分（基礎、柱、梁、屋根、外壁など）
・雨水の侵入を防止する部分
・給排水管の状態
・シロアリ・腐食の有無

ホームクエストの代表は、国土交通省登録インスペクター（既存住宅状況調査技術者）として、この診断を実施できる資格を持っています。

メリット：
・売主側：買主への安心材料、適正価格の根拠
・買主側：購入前のリスク把握
・既存住宅売買瑕疵保険への加入が可能になる

費用:5万円〜10万円程度

法律上の必須ではありませんが、強くおすすめします。

宅建業法改正（2018年4月）で、仲介業者は売主・買主にインスペクションの実施を勧める義務があります。

おすすめする理由：
・買主の安心感UP → 売却がスムーズ
・適正価格の根拠になる
・契約不適合責任のリスク低減
・既存住宅売買瑕疵保険への加入が可能

特に築20年以上の中古住宅では、インスペクション実施の有無が買主の判断に大きく影響します。

ホームクエスト代表が直接対応しますので、信頼性の高い診断を提供できます。

一般的な流れ：

1. 現地調査・見積もり(1〜2週間)
複数業者から相見積もりを取る。

2. 契約・着工準備(2〜4週間)
・近隣挨拶
・電気・ガス・水道の停止手続き
・廃棄物処理計画の提出
・建設リサイクル法の届出（80㎡以上）

3. 解体工事(1〜2週間)
・足場・養生設置
・内装解体
・建物本体解体
・基礎解体
・整地

4. 廃棄物処分
産業廃棄物としてマニフェスト管理。

5. 完了・滅失登記(1ヶ月以内)
法務局に「建物滅失登記」を申請。土地家屋調査士がサポート。

いくつかの方法があります。

1. 相見積もり
3社以上から見積もりを取る。同じ建物でも100万円以上の差が出ることも。

2. 解体補助金の活用
高崎市の解体補助金（最大100万円程度）。要件確認の上、活用できる場合があります。

3. 残置物の自分での処分
家具・家電を自分で処分すれば、解体費用が下がります。

4. 閑散期に依頼
3〜4月は引越しシーズンで業者が忙しく、料金が上がる傾向。閑散期に依頼することで安くなる場合があります。

5. 一括見積もりサイトの活用
ただし、安すぎる業者は要注意（不法投棄リスク）。

ホームクエストでは信頼できる解体業者をご紹介します。

はい、本当です。

理由：
住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で固定資産税が軽減されています：
・小規模住宅用地（200㎡以下）:1/6
・一般住宅用地（200㎡超）:1/3

解体すると更地になり、特例が外れて固定資産税が3〜6倍になります。

ただし以下の場合は影響が小さいです：
・解体後すぐに売却（数ヶ月以内）
・解体後すぐに新築する
・3,000万円特別控除を活用する場合

「いつ解体するか」が重要です。FPの視点で、解体タイミングを含めた総合判断をご提案します。

アスベスト含有建材がある場合、特別な処理が必要で、費用が大幅に増えます。

対象となりやすい建材：
・吹き付け材（1975年以前）
・スレート屋根（〜2004年）
・ビニル床タイル
・天井板（一部）
・断熱材

法律：
・大気汚染防止法（2021年改正）：解体前に調査義務
・労働安全衛生法：作業者保護

費用：
通常解体費に加えて、100万円〜数百万円の追加費用が発生することも。

ホームクエストでは事前調査の段階で含有可能性を確認し、現実的な見積もりをご提供します。

いいえ、要件があります。

高崎市の解体補助金（一般的な要件、年度により変動）:
・市内に存する空き家
・所有者が個人
・建物の老朽化が進んでいる（耐震性能の調査結果）
・適切な管理がされていない、または倒壊の危険がある
・他の補助金との併用不可
・固定資産税の滞納がない

注意：
・事前申請が必要(着工前)
・年度予算枠あり、早い者勝ち
・要件・金額は毎年変更される

最新情報は高崎市公式サイト（建築住宅課）でご確認ください。ホームクエストでも申請サポートが可能です。

3,000万円特別控除を狙う場合は、相続から3年経過する年の12月31日までです。

それ以外でも、できるだけ早く売却することをおすすめします：
・固定資産税が高い状態が続く（住宅用地の特例外）
・空き地としての管理コスト
・不法投棄リスク

ホームクエストでは「解体タイミング」と「売却計画」をセットでご提案します。「解体してから売れずに数年放置」を避けるため、売却の見通しが立ってから解体することを基本としています。

はい、査定・相談は何度でも無料です。

無料相談の範囲：
・物件の現地調査
・建物診断（簡易）
・査定書の作成
・売却・解体・税制度の説明
・FP視点での収支シミュレーション
・複数の選択肢のご提案

「売却するか決まっていない」「他社と比較検討中」段階のご相談も歓迎しています。

ご契約に至らなかった場合でも、費用は一切いただきません。

回数制限はありません。納得いくまで何度でもご相談ください。

実際の傾向：
・初回相談：状況のヒアリング、概要説明
・2回目：現地調査・査定書のご提示
・3回目：方針の絞り込み、税制度・補助金の詳細
・4回目以降：ご家族間の話し合いサポート、契約準備

不動産は人生の大きな決断です。焦らず、納得いくまでお時間を使ってください。

はい、徹底しています。

ホームクエストの秘密厳守の内容：
・ご相談内容は外部に漏らさない
・近隣・ご家族に知られないよう配慮
・物件情報の社内管理を徹底
・電話・LINE・メールでの個人情報取扱

特に多いご要望：
・「近所に売却を知られたくない」
・「家族に内緒で査定だけしたい」
・「離婚に伴う売却で配偶者に知られたくない」

これらすべてに配慮した対応を行います。専属の代表が直接対応するので、情報が拡散するリスクが極めて低いのも特徴です。

一般的な流れ：

初回ご相談(電話・LINE):当日〜翌日
現地調査:ご相談から1週間以内（ご都合に合わせて）
簡易査定書:現地調査から3〜5日
詳細査定書:現地調査から1〜2週間（建物診断含む）

お急ぎの場合：
・電話・LINEでの簡易査定:当日中
・現地調査:最短翌日対応

遠方からのご相談：
・電話・LINE中心で進める
・写真・動画で物件状況を確認
・公開情報・周辺事例から査定

ご事情に応じて柔軟に対応します。

物件の状況によりますが、一般的には 3ヶ月〜半年 が目安です。

【標準スケジュール】
・1ヶ月目：媒介契約、販売活動開始
・2〜3ヶ月目：内覧、価格交渉
・3〜4ヶ月目：契約、引渡し準備
・4〜6ヶ月目：引渡し完了

短期間で完了するケース：
・買取（最短1〜2週間）
・人気エリア・適正価格

時間がかかるケース：
・特殊物件（再建築不可、事故物件、農地）
・高額物件
・市況低迷期

ホームクエストでは販売状況を定期的にご報告し、価格戦略の見直しもご提案します。

状況により異なります。

媒介契約のキャンセル:
・原則として、いつでも解約可能
・ただし、ホームクエストが既に支出した実費（広告費等）は請求される場合あり
・専任媒介の途中解約は要相談

売買契約のキャンセル:
・手付金放棄（買主からのキャンセル）または手付金倍返し（売主からのキャンセル）
・ローン特約による白紙解除（買主のローン審査が通らなかった場合）
・契約書記載の条件による解除

契約前:
キャンセル無料。納得いくまでご検討ください。

はい、お任せください。

ホームクエストが対応できる「売れにくい物件」:
・再建築不可（接道義務不満)
・事故物件
・狭小地・旗竿地・変形地
・農用地区域内農地
・共有名義で揉めている物件
・遠方の方の相続物件
・近隣トラブルがある物件
・築古の老朽化物件

建築士の視点で活用可能性を検討し、適切な買い手とのマッチングを行います。「他社で断られたがホームクエストで売れた」という事例も多数あります。

まずはお気軽にご相談ください。

お客様のご都合に合わせて、電話・LINE・メール・対面から選べます。

電話（027-386-5087 / 0120-77-9993）
・受付:9:00〜19:00（水曜定休）
・即時相談したい方
・複雑な状況を口頭で説明したい方

LINE（@cjk4288e）
・24時間メッセージOK（返信は営業時間内）
・気軽に質問したい方
・写真・書類のやり取りに便利
・遠方の方に特におすすめ

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・じっくり相談したい方
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・高崎市片岡町の事務所、またはご自宅にお伺い
・じっくり話したい方
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「電話だと緊張する」「LINEで写真を送りたい」など、お気軽にお伝えください。