0120-77-9993先月、高崎市片岡町で相続した古い実家の相談に来られた50代の男性がいました。「接道義務を満たしていないから再建築不可だと言われて、もう売れないと諦めていた」と肩を落としていたのですが、3ヶ月後には無事に売却が完了しました。再建築不可物件は確かに制約がありますが、適切な診断と戦略があれば売却は十分に可能です。
高崎市内には接道義務を満たさない敷地や、都市計画法の制限で再建築ができない物件が少なくありません。親から相続したものの、建て替えができないと知って途方に暮れる方を数多く見てきました。しかし、現況を正確に把握し、適切な買主を見つけることで、多くの再建築不可物件が新しい持ち主のもとで活用されています。
今回は、実際に高崎市で再建築不可物件の売却を成功させた事例を3つ紹介しながら、どのような戦略で売却に至ったのかを具体的に解説します。
再建築不可物件とは？高崎市で多く見られる3つのパターン
再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、取り壊した後に新たに建物を建てることができない不動産を指します。建築基準法では、建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があると定められており、この接道義務を満たさない土地が再建築不可となります。
高崎市で私が扱ってきた再建築不可物件には、主に3つのパターンがあります。第一に、昔ながらの細い路地に面した敷地です。高崎市の旧市街地には幅員2m程度の私道や通路に面した古い住宅が点在しており、建築基準法上の道路要件を満たしていません。第二に、敷地が道路に接している部分が2m未満の旗竿地です。奥まった土地への通路部分が狭く、接道要件を満たせないケースです。第三に、都市計画法の市街化調整区域内で建築許可が下りない土地です。
これらの物件は、金融機関の住宅ローンが利用できないことが多く、買主が現金購入できる層に限定されるため、通常の物件より売却のハードルが高くなります。しかし、価格設定と買主選定を適切に行えば、十分に売却可能です。
事例1｜接道2m未満の旧市街地物件を隣地所有者へ売却
高崎市中心部の旧市街地で、幅員1.8mの私道に面した築55年の木造住宅を相続された事例です。依頼者は東京在住の40代女性で、亡くなった父親が一人で暮らしていた実家でした。相続後に地元の不動産会社に相談したところ「再建築不可だから売れない」と断られ、固定資産税だけを払い続けて1年半が経過していました。
まず建築士としての診断を行い、建物の老朽化が進んでいることを確認しました。そのうえで、隣地所有者へのアプローチを提案しました。隣地の方は自宅の敷地を拡張したいと以前から考えており、接道の問題がない隣地と一体化すれば、将来的に建て替えも可能になります。
交渉の結果、隣地所有者が相場の約70%の価格で購入することに合意しました。一般市場では難しい物件でしたが、隣地所有者にとっては自宅の資産価値を高める投資となるため、双方にメリットのある取引となりました。依頼者も「売れないと思っていたので、税負担から解放されただけでも本当に助かった」と喜ばれました。
事例2｜旗竿地を駐車場用地として不動産投資家へ売却
高崎市内の住宅地にある旗竿地の事例です。敷地面積は約150平米ありましたが、道路に接する通路部分が幅1.5mしかなく、再建築不可の物件でした。相続人である50代の兄弟は、それぞれ県外に住んでおり、空き家のまま3年以上放置されていました。
建物診断の結果、建物の損傷が激しく解体が必要と判断しました。しかし再建築不可のため、更地にすると用途が限られます。そこで、宅建士としての市場分析から、駐車場需要に着目しました。物件の周辺は駐車場不足のエリアで、月極駐車場の空き待ちが発生していました。
地元の不動産投資家に提案したところ、解体後に軽自動車専用の駐車場として活用する案で合意しました。旗竿地の通路部分は軽自動車なら通行可能で、奥の敷地に4台分の駐車スペースを確保できます。投資家は月極駐車場として年間利回り約8%を見込め、兄弟も2ヶ月で売却完了し、相続税の納付資金を確保できました。
事例3｜リフォーム前提の買取業者へ市場価格の65%で売却
高崎市郊外の市街化調整区域にある築40年の物件です。依頼者は相続した60代の女性で、母親が施設に入所後に空き家となっていました。市街化調整区域のため原則として建築許可が下りず、既存建物の用途変更も制限されていました。
建物は比較的状態が良く、水回りや屋根の補修で居住可能と判断しました。ファイナンシャルプランナーとしての視点から、依頼者の資金計画を確認すると、早期売却で現金化したいという希望でした。そこで、再建築不可物件を専門に扱うリフォーム買取業者への売却を提案しました。
この業者は既存建物をリフォームして賃貸物件として運用する事業モデルを持っており、再建築不可でも問題ありません。査定の結果、周辺相場の65%の価格で買取が成立しました。一般市場より安価でしたが、依頼者は「仲介で時間をかけるより、確実に売却できて良かった。母の介護費用に充てられる」と満足されていました。
再建築不可物件を売却するための5つの戦略
これらの事例から見えてくる、再建築不可物件の売却を成功させるための戦略をまとめます。第一に、建物の現況を正確に診断することです。建築士の視点で構造や劣化状況を把握し、解体すべきか残すべきかを判断します。
第二に、物件の特性に合わせた買主を見極めることです。隣地所有者、駐車場事業者、リフォーム業者など、再建築不可でもメリットを感じる買主は存在します。第三に、適切な価格設定です。一般市場の6割から8割程度が目安ですが、立地や用途によって変動します。
第四に、税務面の検討です。ファイナンシャルプランナーの知識を活用し、相続税や譲渡所得税も含めた総合的な資金計画を立てます。第五に、スピード感を持った対応です。空き家期間が長引くと建物の劣化が進み、売却条件が悪化するため、早期の意思決定が重要です。
再建築不可物件だからといって諦める必要はありません。専門家による適切な診断と、物件特性を理解した戦略があれば、多くの物件で売却の道が開けます。
相続した再建築不可物件で注意すべきポイント
相続で再建築不可物件を取得した場合、いくつか注意すべき点があります。まず、相続登記を速やかに完了させることです。2024年4月から相続登記が義務化されており、怠ると過料の対象となります。
次に、空き家の管理責任です。再建築不可だからと放置すると、老朽化が進み倒壊や不法侵入のリスクが高まります。高崎市では空き家対策条例により、管理不全の空き家に行政指導が入る可能性があります。売却までの間も定期的な換気や清掃が必要です。
また、固定資産税の負担も見逃せません。建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が外れて税額が最大6倍になる可能性があります。解体するタイミングは、売却の目処が立ってからが賢明です。さらに、売却時には境界確定が求められることが多く、測量費用や隣地との調整に時間がかかる場合があります。
これらの問題を一つずつ解決していくには、建築・不動産・税務の複合的な知識が必要です。早めに専門家へ相談し、全体像を把握したうえで計画的に進めることが、後悔しない売却への近道となります。
まとめ｜再建築不可物件も適切な戦略で売却は可能です
高崎市内で実際に売却を成功させた3つの事例を紹介しました。接道義務を満たさない物件や市街化調整区域の物件など、再建築不可には様々なパターンがありますが、それぞれに適した買主と戦略が存在します。
重要なのは、建物の状態を正確に診断し、物件特性に合った売却方法を選ぶことです。隣地所有者への売却、駐車場用地としての活用、買取業者への売却など、選択肢は一つではありません。また、相続登記や空き家管理、税務面の配慮も忘れてはいけません。
相続した再建築不可物件で悩んでいる方は、一人で抱え込まず、現場経験のある専門家に相談してください。25年の業界経験と現場知識をもとに、あなたの物件に最適な売却戦略をご提案します。まずは現状を正確に把握することから始めましょう。
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