不動産コラム・豆知識

不動産取引で使う仮登記とは？本登記との違いを解説

2026年05月29日

不動産取引の現場では、「仮登記」という言葉を耳にすることがあります。しかし、本登記との違いがわかりにくく、「仮」という言葉から軽い意味合いに捉えられがちです。実際には、仮登記には法的に重要な役割があり、不動産取引の安全性を確保する仕組みとして広く活用されています。

株式会社ホームクエストでは、宅建士の視点から不動産取引における仮登記の活用と注意点について、丁寧にご説明しています。本記事では、仮登記の基本と本登記との違い、実務での活用シーンを解説します。

仮登記とは何か

仮登記とは、本登記に必要な実体的または手続的な要件が整っていない場合に、将来の本登記の順位を確保するためにあらかじめ行う登記のことです。法律上の正式な権利変動はまだ完了していないものの、登記の順位だけは先に押さえておく仕組みといえます。

たとえば、不動産売買契約は締結したが、買主の住宅ローン審査がまだ完了していない、といった場合に仮登記を活用することがあります。本登記には買主の所有権移転登記に必要な書類が揃わないため、まずは仮登記で順位を確保しておき、後日本登記に切り替える、という流れです。

仮登記には、所有権移転仮登記、抵当権設定仮登記、賃借権設定仮登記など、複数の種類があります。それぞれ、対応する本登記の種類に応じて使い分けられます。

本登記は、不動産の権利変動が法的に完全に成立した状態を公示する登記です。所有権移転や抵当権設定などの権利関係が確定的に登記簿に記録されます。

仮登記との大きな違いは、第三者への対抗力です。本登記は対抗力を持ち、第三者に対して権利を主張できます。一方、仮登記単体では対抗力がなく、本登記がなされて初めて第三者に権利を主張できる状態になります。

ただし、仮登記には順位保全効があります。これは、後日本登記に切り替えた際に、仮登記がなされた時点に遡って順位が確定する効力です。たとえば、買主Aが仮登記を入れた後に、別の買主Bが本登記を入れた場合でも、Aが本登記に切り替えれば、Aの権利がBより優先されます。

この順位保全効が、仮登記の最大の価値です。本登記までに時間がかかる取引でも、第三者への先取りを防げる仕組みになっています。

仮登記が活用される主な実務シーンを紹介します。

1つ目は、売買契約から決済までに時間がかかる取引です。買主のローン審査、必要書類の準備、農地転用許可の取得などで決済まで時間を要する場合、その間に売主が他の買主に売却したり、抵当権を設定したりするリスクがあります。仮登記を入れておくことで、買主の権利を守ることができます。

2つ目は、農地法の許可待ちのケースです。農地の売買では、農地法に基づく許可が下りるまで所有権移転の本登記ができません。許可申請中に売主の心変わりや、他者への二重売却を防ぐため、仮登記が活用されます。

3つ目は、条件付き契約のケースです。「特定の条件が成就した場合に所有権が移転する」という条件付き契約では、条件成就までは本登記ができないため、その間の保全策として仮登記が用いられます。

4つ目は、抵当権設定の予約です。融資契約で、将来の追加融資に備えて抵当権設定の権利を確保しておく際にも、仮登記が活用されます。

仮登記の申請は、本登記と同様に法務局で行います。必要書類は、本登記より少なく済むケースが多く、たとえば所有権移転仮登記であれば、売主と買主の合意があれば登記識別情報がなくても申請可能なケースがあります。

登録免許税は、本登記より大幅に安く設定されています。所有権移転の本登記は固定資産税評価額の2％（土地は1.5％）が基本ですが、仮登記は同じく1％（土地の場合）と半額です。後日本登記に切り替える際に、差額の登録免許税を追加で納めることになります。

司法書士への依頼費用も、本登記より割安なケースが一般的です。費用面の負担が軽い分、取引の安全性を高める手段として、コストパフォーマンスが優れた仕組みといえます。

仮登記を活用する際の注意点を整理します。

まず、仮登記単体では対抗力がない点です。あくまで「将来本登記に切り替えるための順位保全」が目的であり、第三者への直接的な対抗力は本登記時点まで発生しません。仮登記が入っているからと安心しすぎず、できるだけ早く本登記に切り替えることが大切です。

次に、仮登記の抹消手続きです。何らかの理由で取引が成立せず、仮登記を抹消する必要がある場合、当事者の協力が必要です。当事者間で争いがあると抹消できず、不動産の処分に支障をきたすケースがあります。

そして、仮登記が残ったままの不動産購入のリスクです。中古不動産を購入する際、登記簿に過去の仮登記が残ったままになっているケースがあります。古い仮登記でも法的効力が残っている可能性があるため、購入前に必ず内容と抹消可否を確認することが重要です。

仮登記が問題となるケースの一つが、不動産の二重売買です。売主が複数の買主に同じ不動産を売却した場合、誰が最終的な所有者となるかは登記の順位で決まります。

仮登記には順位保全効があるため、最初に仮登記をした買主が、後に本登記をした他の買主より優先されることがあります。逆に言えば、本登記を急いで入れていても、より早い時期の仮登記がある場合、後から不利な立場に立たされる可能性があります。

こうしたリスクを避けるため、不動産購入時には登記簿を必ず確認し、仮登記の存在をチェックすることが不可欠です。仮登記がある場合は、その内容と権利者を確認した上で取引を進めるか判断しましょう。

仮登記は、不動産取引の安全性を高める重要な仕組みです。本登記までに時間がかかる取引や、条件付きの契約において、買主の権利を守るために有効活用できます。

株式会社ホームクエストでは、複雑な不動産取引においても、仮登記の活用を含めた最適な取引方法をご提案しています。安全で確実な不動産取引をご希望の方は、お気軽にご相談ください。