認知症の親名義の不動産を売却する方法｜成年後見制度の使い方

「親が認知症になってしまい、実家を売却したいのに名義変更ができない」というご相談が、近年急増しています。介護費用の捻出や、空き家管理の負担解消のために実家を売りたくても、判断能力が不十分な親名義のままでは法的に売却ができません。

株式会社ホームクエストでは、こうした困難な状況に直面したご家族から多数のご相談をいただいています。本記事では、認知症の親名義の不動産を売却する方法として、成年後見制度の使い方を中心に解説します。

なぜ認知症の親名義の不動産は売却できないのか

不動産の売買契約は、所有者本人の意思能力が前提となる重要な法律行為です。認知症などで判断能力が不十分になった方は、契約内容を理解し意思表示する能力が認められないため、本人名義のままでは売買契約を締結できません。

仮に家族が代わりに契約しても、本人の意思に基づかない契約は無効とされ、後から取り消されるリスクがあります。司法書士や不動産仲介業者も、本人の意思能力を確認できない取引には関与しないのが原則です。

このため、認知症の親名義の不動産を売却するには、法的に有効な代理人を立てる必要があります。それが成年後見制度です。

成年後見制度の基本

成年後見制度とは、判断能力が不十分な方の権利を守るため、家庭裁判所が後見人を選任する制度です。認知症の方の財産管理や日常生活上の重要な手続きを、後見人が本人に代わって行います。

後見人には、本人の財産管理権と身上監護権が与えられ、不動産の売却についても権限を持ちます。ただし、本人の自宅（居住用不動産）を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要となるなど、慎重な運用が求められます。

後見人には親族が就任するケースもありますが、近年は司法書士・弁護士などの専門職が選任されるケースが増えています。家庭裁判所が、本人の利益保護の観点から最適な後見人を判断するためです。

成年後見制度の申立ての流れ

成年後見制度を利用するための申立て手続きは、以下の流れで進みます。

第一段階は申立書類の準備です。申立書、本人の戸籍謄本、住民票、診断書、財産目録、収支報告書などを揃えます。診断書は本人の判断能力を確認するための重要書類で、医師に作成依頼が必要です。

第二段階は家庭裁判所への申立てです。本人の住所地を管轄する家庭裁判所に書類一式を提出します。申立人は本人、配偶者、4親等内の親族などが該当します。

第三段階は家庭裁判所での審理です。家庭裁判所が申立内容を審査し、必要に応じて医師の鑑定を実施します。鑑定が必要な場合、追加で5〜10万円程度の費用がかかることがあります。

第四段階は後見人の選任と業務開始です。家庭裁判所が後見人を選任し、後見登記が行われ、後見人としての業務がスタートします。

申立てから後見人選任までの期間は、案件にもよりますが通常2〜4ヶ月程度が目安です。

居住用不動産売却の特別な手続き

後見人が選任された後、不動産の売却を進めることになりますが、本人の居住用不動産（自宅）を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必須となります。これは「居住用不動産の処分許可」と呼ばれる手続きです。

許可申立てでは、売却の必要性を明確に示す必要があります。具体的には、介護施設費用の捻出、医療費の支払い、空き家管理の負担解消など、本人の利益に資する売却理由を説明します。

家庭裁判所は、売却価格が適正かどうかも審査します。複数の不動産会社からの査定書、近隣の取引事例、不動産鑑定士の評価書などを参考に、本人の利益が損なわれない取引であるかを確認します。

許可が下りるまでには通常1〜2ヶ月程度を要します。売却の意思決定から実際の取引完了までは、半年から1年近い時間を見込んでおく必要があります。

成年後見制度のメリットと注意点

成年後見制度を利用するメリットは、法的に有効な売却が実現できる点です。後見人による契約は法律上完全に有効で、買主にも安心感を提供できます。

一方で注意点もあります。第一に、長期的な財産管理コストです。専門職後見人が選任された場合、本人が亡くなるまで毎月2〜6万円程度の報酬が発生します。財産規模によっては大きな負担となります。

第二に、柔軟性の制限です。後見人は本人の財産を「保護」することが基本姿勢で、家族の希望に沿った積極的な財産活用は制限される場合があります。たとえば「子どもへの生前贈与」「リスクのある投資」などは、後見人の判断で実行されないケースが多いです。

第三に、家族の関与の制約です。後見人が選任されると、家族が自由に親の財産を扱うことはできなくなります。透明性の高い管理が実現する一方、家族としての自由度は下がります。

家族信託との比較

認知症対策の選択肢として、成年後見制度と並んで注目されているのが「家族信託」です。家族信託は、本人が元気なうちに家族間で契約を結び、財産管理を委ねる仕組みです。

家族信託は柔軟な財産活用が可能で、家庭裁判所の関与なしに不動産売却を進められます。コスト面でも、初期費用は発生するものの、長期的なランニングコストは成年後見より抑えられます。

ただし家族信託は本人の判断能力があるうちにしか設定できないため、すでに認知症が進んだ段階では選択肢になりません。元気なうちの早期準備が鍵となります。

まとめ｜早めの相談が選択肢を広げる

認知症の親名義の不動産売却は、成年後見制度を通じて実現可能ですが、時間とコストがかかる手続きです。家族信託など他の選択肢との比較も含め、専門家との相談を早めに進めることが、最適な解決への近道となります。

株式会社ホームクエストでは、高崎市・群馬県内の不動産売却について、成年後見制度を活用したケースも含めて経験豊富にサポートしています。「親の認知症で実家が売れない」とお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。