不動産コラム・豆知識

不動産売却の確定申告で必要な書類と提出時期

2026年05月26日

不動産を売却した翌年は、確定申告の時期が必ずやってきます。利益が出たかどうかにかかわらず、各種特例を使う場合や売却損が出た場合にも申告が必要となるケースがあるため、「申告が必要かどうか」「どんな書類を揃えるべきか」を事前に把握しておくことが重要です。

株式会社ホームクエストでは、FP資格を持つ代表が、不動産売却後の税務対応についてもご相談を承っています。本記事では、不動産売却に伴う確定申告で必要な書類と提出時期、よくある落とし穴について解説します。

確定申告が必要なケース

不動産売却後の確定申告は、以下のいずれかに該当する場合に必要です。

1つ目は、譲渡所得（売却益）が発生したケースです。売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた利益が出た場合、譲渡所得税・住民税の申告が必要となります。

2つ目は、各種特別控除や特例を使うケースです。マイホームの3,000万円特別控除、空き家の3,000万円特別控除、買換え特例、軽減税率の特例などを適用するには、確定申告で必要書類を提出して特例適用を受ける手続きが必要です。

3つ目は、売却損（譲渡損失）が出たケースです。マイホームの譲渡損失について、給与所得など他の所得との損益通算や繰越控除を使う場合は、確定申告が必要となります。

「利益が出ていないから申告は不要」と思っていたら、特例を使うために申告が必要だった、というケースは少なくありません。売却した方は、まず申告の要否を確認することが第一歩です。

確定申告の提出時期は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。たとえば2026年中に不動産を売却した場合、2027年2月16日から3月15日までに申告書を提出することになります。

この期間内に申告書の提出と所得税の納付を済ませる必要があります。納税が間に合わないと、延滞税や加算税が課されることがあるため、早めの準備を心がけましょう。

住民税は、所得税の申告内容を基に翌年6月以降に通知が来ます。譲渡所得が大きい場合、住民税も相応の金額になるため、納税資金の準備を忘れずに進めましょう。

不動産売却の確定申告で必要となる主な書類を整理します。

まず、売却に関する書類です。売買契約書、領収書、仲介手数料の領収書、登記費用の領収書などが該当します。これらは譲渡費用の証明書類となります。

次に、取得時の書類です。取得時の売買契約書、領収書、登記費用の領収書、購入時の仲介手数料領収書などです。取得費の計算根拠となる重要な書類なので、紛失していると概算取得費（売却価格の5％）しか認められず、税負担が大幅に増える可能性があります。

そして、登記関係書類です。売却前の登記簿謄本、売却後の登記簿謄本など、所有権の移転を証明する書類が必要となります。

特例を使う場合は、それぞれ追加書類が必要です。たとえばマイホームの3,000万円特別控除では、住民票の除票や戸籍の附票、空き家特例では被相続人居住用家屋等確認書（市町村発行）といった書類が求められます。

古い不動産を売却した場合、当時の購入時資料が見つからず取得費を証明できないケースがよくあります。この場合、原則として「概算取得費（売却価格の5％）」で計算することになり、譲渡所得が大きく膨らんで税負担が増えてしまいます。

こうした場合の対処法として、いくつかの方法があります。第一に、当時の住宅ローン借入記録から推計する方法です。借入金額がわかれば、頭金と合わせておおよその購入価格を逆算できます。

第二に、当時の地価公示や路線価から推計する方法です。市街地建売物件等の物件は、当時の地価から推計可能なケースがあります。

第三に、建築工事関連書類から建物部分の取得費を推計する方法です。建築確認申請書や工事請負契約書が残っていれば、それを根拠に取得費の一部を主張できます。

これらの方法は、税務署が必ず認めるわけではないため、税理士など専門家との相談の上で進めることをおすすめします。

不動産売却の確定申告でよく見られる失敗を紹介します。

1つ目は、申告そのものを忘れるケースです。「マイホーム特例で税金がかからないはず」と思って申告しないと、特例適用が受けられず、後から税金を請求されることがあります。

2つ目は、譲渡費用の計上漏れです。仲介手数料、登記費用、印紙代など、売却に直接関連した費用は譲渡費用として控除できます。漏れなく計上するためには、領収書の整理が欠かせません。

3つ目は、住民税の納税資金不足です。譲渡所得が大きい場合、翌年の住民税が想定以上の金額となり、慌てるケースがあります。所得税と合わせて、住民税分も予め準備しておくことが大切です。

不動産売却の確定申告は、書類準備や特例適用の判断など、事前の準備が結果を大きく左右します。「申告期限が近づいてから慌てる」のではなく、売却が決まった段階から書類の整理を始めることをおすすめします。

株式会社ホームクエストでは、高崎市・群馬県内の不動産売却について、売却前の戦略から売却後の税務対応まで一貫してサポートしています。確定申告に向けた書類整理や、特例適用の検討についてもご相談ください。