0120-77-9993築年数が経過したアパートを所有する大家さんから、「そろそろ売却したいが、値がつくのか不安」というご相談をよくいただきます。築古アパートは新築物件のような派手な販売アピールができないものの、利回りを重視する投資家には根強い需要があり、適切な戦略で売却すれば想定以上の価格で成約できることも珍しくありません。
今回は、株式会社ホームクエストが手掛けた高崎市内の築古アパート一棟売却の成功事例をご紹介します。利回りを軸に投資家へアプローチした具体的な戦略をお伝えしますので、同じような物件をお持ちの方の参考になれば幸いです。
事例：築35年・木造2階建てアパート
ご相談いただいたのは、高崎市郊外で築35年の木造2階建てアパート（全6戸）を所有する70代の男性でした。長年自主管理で運営してきましたが、年齢的に管理が負担になり、建物の老朽化も気になり始めたとのこと。「壊して土地で売るか、現状で売るか」で悩まれていました。
物件の概要は次の通りです。築35年、木造2階建て、6戸（全室1K）、満室稼働中、家賃合計月額約24万円、土地面積約200㎡。建物の状態は外壁の劣化や設備の老朽化が見られるものの、雨漏りや構造的な大きな問題はない状況でした。
当初、地元の業者から「土地として売るなら1,500万円程度」という査定を受けていたとのこと。しかしお客様としては、入居者の方々を急に追い出すことに抵抗があり、「もし可能なら一棟のまま売れないか」というご希望でした。
採用した売却戦略
弊社では、まず物件の収益性を詳細に分析しました。年間家賃収入約288万円、空室率はゼロ、修繕積立金や管理費を差し引いた実質利回りを試算したところ、想定売却価格2,000万円であれば表面利回り14％、実質利回り11％程度の数値が出ました。
この数値は、築古アパートとして投資家の関心を引く十分な水準です。地方都市の築古一棟物件は、表面利回り12％以上を目安に投資判断する投資家が多く、本物件は十分にその基準をクリアしていました。
そこで、土地売却ではなく一棟売却を前提とした戦略を組み立てました。具体的なアプローチは次の3つです。
第一に、収益還元法による物件価値の見える化です。買主候補に向けて、家賃収入・経費・利回りを整理した投資評価資料を作成しました。建築士の視点で、建物の現状と今後想定される修繕費用も明示し、買主が安心して判断できる材料を揃えました。
第二に、地方一棟物件に強い投資家への直接アプローチです。一般的な不動産情報サイトだけでなく、投資家向けの専門ネットワークを通じて物件情報を発信しました。
第三に、金融機関との事前調整です。築古アパートは融資が組みにくいため、地元の信用金庫や金融機関と事前に協議し、買主候補が融資を組める道筋をつけておきました。
成約までの流れ
販売開始から約2ヶ月で、県外の投資家から具体的な購入意向を受けました。この投資家は地方の築古一棟物件を複数保有しており、利回り重視で物件を探していた方です。
現地確認の際には、建築士の立場から建物の状態を客観的に説明しました。「この部分は早めの修繕が必要」「この設備は当面問題ない」といった専門的な情報提供が、買主の信頼獲得につながりました。
価格交渉では、当初提示2,000万円に対して1,800万円という申し入れがありましたが、収益還元法での妥当性と、満室稼働の安定性を根拠に1,950万円で合意。最終的に当初目標を上回る成約価格となりました。
入居者の方々もそのまま引き継がれることとなり、お客様の「入居者を追い出さずに売却したい」というご希望もかなえることができました。
築古アパート売却で押さえるポイント
本事例から得られる築古アパート売却のポイントを整理します。
まず、建物の現状を正確に評価することです。「築古だから」という理由で安く売り急ぐのではなく、構造的な健全性、稼働率、必要修繕の見極めなど、物件本来の価値を客観的に評価することが重要です。
次に、買主層を正しく特定することです。築古アパートは一般のマイホーム購入者には響かない物件タイプですが、利回り重視の投資家には十分魅力的な選択肢です。買主層に合った提案を組み立てることで、価格を引き上げる余地が生まれます。
そして、融資の道筋をつけておくことです。投資家が現金一括で購入するケースは少なく、ほとんどが金融機関の融資を活用します。融資が組めない物件は、いくら利回りが高くても買主が現れません。仲介業者が金融機関と連携できるかどうかが、成約スピードを左右します。
まとめ｜築古でも諦めずに専門家へ
築古アパートは「壊して土地で売る」だけが選択肢ではありません。建物の収益性と投資家層を正しく捉えることで、一棟のまま納得価格で売却することも十分可能です。
株式会社ホームクエストでは、高崎市・群馬県内の収益物件売却について、収益分析・買主開拓・融資調整までトータルでサポートしています。築古アパートの売却をご検討の方は、ぜひお気軽にご相談ください。