0120-77-9993「築年数の進んだアパートをどうすれば良いか」という相談は、相続や所有者の高齢化に伴い増えています。建物として継続活用するか、解体して土地として売却するかの判断は、収益性、税金、市場動向など複数の要素を踏まえた検討が必要です。
株式会社ホームクエストでは、こうした古アパートの処分について多数のご相談をお受けしてきました。本記事では、実際に高崎市内で古アパートを解体・更地化して土地として売却し、満足度の高い結果を得られた事例をご紹介します。
事例の物件概要
今回ご紹介するのは、高崎市内に築40年の木造2階建てアパートを所有していた70代の男性の事例です。先代から相続したアパートで、長年賃貸経営を続けてきましたが、近年は入居者の確保に苦労する状態が続いていました。
物件のスペックは次の通りです。土地面積約280㎡、木造2階建て、6戸（1Kタイプ）、築40年。所在地は高崎市の住宅地で、駅まで徒歩15分程度の立地でした。
当時の入居状況は3戸入居・3戸空室。家賃は1戸あたり3.5万円程度で、満室時でも年間家賃収入は252万円。空室を含めた実収入は年間126万円程度でした。一方で、固定資産税、修繕費、共用部の電気代など、運営費用が年間50万円以上発生していました。
所有者は「修繕費がかさむ」「入居者対応の負担が大きい」「空室が埋まらない」という悩みを抱えており、何らかの形での処分を検討されていました。
選択肢の検討
弊社では、まずいくつかの選択肢を比較検討しました。
選択肢1：建物リフォームで運用継続。古い設備を更新し、内装をリフォームすることで入居率の向上を狙います。試算費用は約500万円。これに対する期待効果は、満室稼働での収益改善ですが、築40年の建物では、リフォーム費用を回収できる前に大規模修繕（外壁、屋根など）が必要になる可能性が高いと判断されました。
選択肢2：建て替えて新築アパート。建物を解体し、新築アパートを建設する選択肢です。試算費用は約8,000万円。長期的な収益性は確保できますが、初期投資が大きく、所有者の年齢を考えるとリスクが大きいと判断されました。
選択肢3：オーナーチェンジで売却。現状のまま投資家に売却する方法です。試算売却価格は約2,200万円。築古アパートのオーナーチェンジは買主が限られ、利回りも下がりやすいため、評価額は低めに留まりました。
選択肢4：解体して土地として売却。建物を解体し、更地として一般の住宅取得層に売却する方法です。試算売却価格は約3,500万円（解体費用を所有者負担と想定）。立地の良さから、住宅地としての需要が見込めると判断されました。
これらの選択肢を比較した結果、解体して土地として売却する選択肢4が最も手取り額が高く、所有者のご意向にも合うと判断されました。
進め方の詳細
解体・更地売却の方針が決まり、いくつかのステップを踏んで進めていきました。
第一に、入居者との交渉です。3戸の入居者それぞれに、丁寧に状況を説明し、退去の協力をお願いしました。立ち退き料として家賃6ヶ月分相当の21万円を提示し、3ヶ月以内の退去にご協力いただく形で合意しました。3戸合計63万円の立ち退き料が必要となりました。
第二に、解体業者の選定です。複数の解体業者から見積もりを取り、適切な価格と工期を提示する業者を選定しました。木造2階建て6戸の解体費用は約280万円となりました。
第三に、更地化と境界確認です。解体完了後、土地の境界を確認し、必要に応じて測量を実施しました。隣地との境界確定もこの機会に行い、買主が安心して購入できる状態に整えました。
第四に、売却活動です。住宅地としての魅力を訴求するため、ターゲットを子育て世帯、新築戸建ての建築用地を探す層に絞りました。280㎡という広さは、戸建て1棟または2棟分の建築が可能な土地として魅力的です。
売却プロセスの結果
更地での売却活動を開始してから、約2ヶ月で複数の購入希望者が現れました。280㎡を分筆して2区画として売却する案も検討しましたが、最終的に「1棟の戸建てを建てて広い庭を確保したい」という購入希望者が現れ、土地を分筆せず一括での売却に至りました。
最終的な売却価格は3,400万円。事前試算の3,500万円より100万円少ない結果となりましたが、所有者の希望価格は満たすことができました。
収支の最終結果
このプロジェクト全体の収支を整理します。売却価格3,400万円から、解体費用280万円、立ち退き料63万円、測量・諸費用50万円、仲介手数料110万円を差し引くと、税金考慮前の手取りは約2,897万円となりました。
仮にオーナーチェンジで売却した場合の手取り（2,200万円−仲介手数料70万円＝2,130万円）と比較すると、更地化売却で約767万円多い手取りを実現できました。
さらに、譲渡所得税の計算でも、解体した場合は「事業用」から「土地」への売却となるため、税務処理が変わります。具体的な税負担は税理士のアドバイスが必要ですが、一般的には更地化売却の方が有利になることが多いです。
本事例から見える成功のポイント
古アパートの更地化売却を成功させるためのポイントを整理します。
第一に、複数の選択肢を比較検討することです。「とりあえず売却」と決めつけず、運用継続、リフォーム、建て替え、オーナーチェンジ売却、更地化売却など、すべての選択肢を比較することで、最適解が見えてきます。
第二に、立地に合った売り出し方です。住宅地として需要のある立地なら更地化売却が有効ですが、商業地や工業地では別のアプローチが適切です。立地特性を踏まえた判断が重要です。
第三に、入居者対応の丁寧さです。立ち退きは入居者にとって大きな負担です。十分な準備期間と立ち退き料の提示で、円満な退去を実現することが、プロジェクト全体のスムーズな進行につながります。
第四に、解体業者の選定です。解体費用は工事規模により大きく変動します。複数業者からの見積もり比較で、コストを抑えることが手取り額の向上につながります。
第五に、建築士・宅建士の連携です。建物の状態評価、解体可能性の判断、土地としての価値分析、売却戦略の組み立てなど、複数の専門知識が必要なプロジェクトです。当社のように建築士と宅建士が連携できる体制があれば、より精度の高い判断が可能です。
古アパート所有者へのメッセージ
古アパートを所有している方の中には、「処分したいけれど何をすれば良いかわからない」という方も多いと思います。「とりあえず保有している」状態が続くと、空室の増加、修繕費の負担、入居者対応のストレスなど、所有者の負担は年々大きくなります。
早めの判断が、最も多くの選択肢の中から最適な方法を選べるタイミングです。建物の老朽化が進めば進むほど、選択肢は減っていきます。
まとめ｜まずは現状把握から
古アパートの処分には複数の選択肢があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。物件の特性、所有者のご意向、市場動向などを総合的に踏まえた判断が、最適な結果につながります。
株式会社ホームクエストでは、高崎市・群馬県内の古アパートの処分について豊富な経験があります。「うちのアパート、どうしたら良い?」というご相談から、お気軽にお寄せください。状況を整理した上で、最適なプランをご提案いたします。