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相続税が払えない場合の対処法｜不動産物納と延納の活用

2026年05月15日

「親が亡くなって相続税の通知が来たけど、現金が用意できない」という相談は決して珍しくありません。相続財産の大半が不動産で、現金がほとんどないケースでは、相続税の納税資金に困ってしまいます。

株式会社ホームクエストでは、相続不動産のご相談を多数お受けしてきました。本記事では、相続税が払えない場合の対処法として「物納」「延納」「売却による納税」について、FPの視点も交えて解説します。

相続税の基本と納税期限

相続税は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内に申告・納税する必要があります。たとえば1月15日に被相続人が亡くなったことを知った場合、11月15日までが期限となります。

相続税の納税は原則として現金一括払いです。しかし、相続財産の多くが不動産で現金がない場合、この原則的な納税方法では困難なケースが生じます。そうした場合の救済策として「延納」と「物納」という制度が用意されています。

延納は、相続税を分割して支払うことができる制度です。一定の要件を満たせば、最長20年間にわたって相続税を分割払いにできます。

延納の主な要件は次の通りです。納付すべき相続税が10万円を超えていること、金銭一括での納付が困難な事由があること、担保を提供すること（一定の場合除く）、延納申請書を期限内に提出すること、これらが基本要件です。

延納のメリットは、現金一括払いが困難な場合でも納税が可能になる点と、不動産を手放さずに納税できる点です。一方デメリットは、利子税が発生する点です。利子税の率は財産の内容により異なりますが、年1.2％〜6.0％程度となります。

延納を検討する場合、まず毎年の延納額を支払い続けられるかを慎重に判断する必要があります。不動産からの賃貸収入で延納を賄うなど、安定した収入源があれば現実的な選択肢となります。

物納は、相続税を不動産などの現物で納付できる制度です。現金や延納での納付が困難な場合の最終手段として位置づけられています。

物納の主な要件は次の通りです。延納によっても納付が困難な事由があること、物納申請財産が相続税法上の物納適格財産であること、物納申請書を期限内に提出すること、これらが基本要件です。

物納できる財産には優先順位があります。第1順位は不動産、上場株式、国債などです。第2順位は非上場株式、第3順位は動産となっています。原則として上位の財産から物納に充てる必要があります。

物納が認められない財産もあります。担保権が設定されている不動産、共有不動産（一部例外あり）、境界が明確でない土地、賃貸借契約に問題がある不動産などです。「物納すれば良い」と安易に考えるのではなく、物納適格性を事前に確認することが重要です。

延納や物納以外に、不動産を売却して相続税を支払うという選択肢もあります。実際にはこの方法が最も一般的です。

このアプローチのメリットは、現金で相続税を支払える点、利子税などの追加負担がない点、相続税申告の翌日から3年10ヶ月以内に売却すれば取得費加算の特例で譲渡所得税を圧縮できる点などです。

デメリットは、納税期限の10ヶ月以内に売却を完了する必要がある点です。不動産売却は一般的に3〜6ヶ月かかるため、相続発生後すぐに動き始める必要があります。

納税のための売却を成功させるポイントは、早期の売却活動開始と現実的な価格設定です。「もっと高く売りたい」と粘っていると、納税期限に間に合わなくなるリスクがあります。期限を守ることを優先しつつ、適正価格での売却を目指すバランスが重要です。

延納、物納、売却の3つの方法を比較すると、次のような特徴があります。

延納は、不動産を手放さずに済む反面、長期間の利子税負担が発生します。賃貸収入や事業収入で確実に支払い続けられる見通しがある場合に向いています。

物納は、不動産を手放すことになりますが、それで納税が完了します。物納適格性を満たす不動産があり、売却が困難な場合の選択肢です。

売却による納税は、自由意思で売却先や条件を選べる利点があります。市場価格で売却できれば、物納より有利になることが多いです。10ヶ月の期限管理が課題ですが、最も柔軟で現実的な選択肢といえます。

これらの問題に最も効果的なのは、事前対策です。被相続人が元気なうちから、相続税の試算と納税資金の確保を進めておくことで、いざという時に困らずに済みます。

事前対策の主な手段としては、生命保険の活用（受取人指定で現金を確実に確保）、不動産の生前贈与（一部を子に移転して相続財産を圧縮）、不動産の有効活用（賃貸化で収益化）、暦年贈与の活用（年間110万円までの非課税枠）、これらが代表的です。

株式会社ホームクエストでは、相続発生前からの不動産戦略についてもFPの視点でアドバイスを提供しています。「うちは大丈夫?」と感じる方こそ、早めの相談がご家族の財産を守る第一歩となります。

相続税が払えない場合の対処法には、延納・物納・売却による納税という選択肢があります。それぞれの特徴を理解し、状況に最適な方法を選ぶことが大切です。

株式会社ホームクエストでは、相続税の納税資金確保のための不動産売却について豊富な実績があります。「期限までに売れるか不安」「どの方法が最適かわからない」という方も、まずはご相談ください。状況を整理した上で、最適なプランをご提案いたします。