高崎市の不動産相場・市況

高崎市の人口動態と不動産需要の関係【2026年予測】

2026年05月14日

不動産の購入や投資を判断する上で、最も重要な指標の一つが「人口動態」です。人口が増えるエリアでは住宅需要が高まり地価も維持されやすい一方、人口減少が進むエリアでは需要が縮小し地価も下落しやすくなります。

株式会社ホームクエストでは、高崎市の不動産動向を日々追っています。本記事では、2026年現在の高崎市の人口動態と、それが不動産需要にどう影響しているかを解説し、今後の見通しもお伝えします。

高崎市の人口動態の特徴

高崎市の人口は約37万人で、群馬県内では最大の都市となっています。県内全体では人口減少が続く中、高崎市は比較的緩やかな減少にとどまっており、特に駅周辺など利便性の高いエリアでは人口流入も見られます。

注目すべきは「県内他都市からの転入」です。前橋市、伊勢崎市、太田市、桐生市など県内の他都市から、より利便性の高い高崎市への転入が継続しています。これは群馬県内で「都市集中」の動きが進んでいることを示しています。

高崎市の中でも、人口動態には大きな差があります。駅周辺・中心市街地は人口維持または増加傾向、郊外住宅地は緩やかな減少、農村部・山間部は顕著な減少、というのが大まかな傾向です。

世代別に見ると、それぞれ異なる動きが見られます。

20代〜30代は、進学・就職で県外（特に首都圏）へ流出する傾向が依然として強い世代です。一方で、首都圏からのUターン・Iターンの動きも見られ、特に駅近マンションや中心市街地への流入が増えています。

30代〜40代は、子育て世代としての住宅購入が活発な世代です。新築戸建ての主要購入層であり、教育環境や子育て支援を重視したエリア選びが特徴です。中央エリアや郊外の新興住宅地に集まる傾向があります。

50代〜60代は、子の独立を機に住み替えを検討する世代です。郊外の戸建てから駅近マンションへの住み替え、平屋への建て替えなど、ダウンサイジングの動きが目立ちます。

70代以降のシニア世代は、医療機関へのアクセスや子世代の近くへの住み替えを検討する世代です。空き家化のリスクが最も高い世代でもあり、相続・空き家対策の主要なテーマとなっています。

高崎市の人口動態は、不動産需要に次のような形で反映されています。

駅近マンション需要の高まりです。20代〜30代の若年層、Uターン層、シニアの住み替え層が共通して駅近マンションを求めるため、需要が安定しています。供給も活発ですが、それを上回る需要がある状況です。

子育て世帯向け戸建ての安定需要です。30代〜40代の子育て世帯は、新築戸建ての主要購入層として継続的な需要を生み出しています。特に小学校区の良いエリアでは、土地・建売の供給が比較的順調に消化されています。

郊外の中古戸建ての需給バランスは、エリアによって異なります。生活利便性が高いエリアでは需要が維持されていますが、利便性の低いエリアでは需要減少と空き家増加の傾向が顕著になっています。

農村部の不動産価格下落も進んでいます。人口減少と高齢化が進む農村部では、空き家・空き地が増え、価格が大幅に下落するエリアも出ています。

今後5年間の高崎市の人口動態は、次のように予測されます。

第一に、市全体の人口は緩やかに減少を続けると見られます。出生数の減少と高齢者の死亡数の増加が、自然減を生み出します。一方で社会増（転入）は引き続き見込まれるため、急激な減少は起きにくいでしょう。

第二に、駅近・中心市街地への集中が一層進むと予想されます。コンパクトシティの考え方が浸透し、利便性の高いエリアへの人口集中が継続するでしょう。

第三に、郊外と農村部の二極化が鮮明になります。郊外でも生活利便性が一定確保できるエリアは需要が維持される一方、利便性の低いエリアは過疎化と空き家増加が進みます。

第四に、高齢化に伴う空き家・相続不動産の増加が顕著になります。団塊世代以上の死亡数が増加することで、相続物件と空き家が市内全体で増えていきます。

これらの人口動態を踏まえて、不動産取引でどう判断すべきかをまとめます。

購入を検討する方には、「将来も需要が維持されるエリア」を選ぶことが資産価値の維持につながります。具体的には、駅徒歩圏内、商業施設が近い、医療機関が近い、若年世帯の流入があるエリアなどが候補となります。

売却を検討する方には、「需要が縮小に向かう前のタイミング」での売却が有利です。特に郊外や農村部の物件は、今後の需要減少を見越した早期売却の判断が、結果的に手取り額を最大化することがあります。

投資を検討する方には、人口動態が安定または改善するエリアでの投資が、長期的な資産形成につながります。表面利回りだけでなく、20年後の人口予測と照らし合わせた判断が重要です。

人口動態から見えるもう一つの重要なテーマが、相続・空き家対策です。今後の高齢者数の増加に伴い、相続発生件数も急増することが見込まれます。何も対策をしないと、相続後に空き家として放置される物件がさらに増えてしまいます。

株式会社ホームクエストでは、相続発生前からの対策や、相続後の空き家活用についてのご相談を承っています。人口動態を踏まえた長期視点での不動産戦略は、ご家族の財産を守る重要な取り組みです。

高崎市の人口動態は、不動産取引の判断に直結する重要なデータです。感覚的な判断ではなく、客観的なデータに基づいた選択が、賢い不動産取引につながります。

株式会社ホームクエストでは、最新の人口動態データと不動産市場動向を踏まえたアドバイスをお伝えします。長期的な視点での不動産戦略について、お気軽にご相談ください。