0120-77-9993不動産会社と媒介契約を結んだものの、「思ったように売却が進まない」「担当者の対応に不満がある」という理由で、途中で契約を解除したいと考える方は少なくありません。しかし「契約を途中で解除して大丈夫?」「違約金を請求されない?」という不安から、行動を起こせないまま時間だけが過ぎてしまうケースもあります。
株式会社ホームクエストでは、媒介契約に関する相談も多数お受けしています。本記事では、媒介契約を途中解除する方法と、解除に伴う違約金の有無について、宅建士の視点からわかりやすく解説します。
媒介契約の3つの種類
まず媒介契約の種類を整理します。媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があり、それぞれ解除の難易度や違約金の扱いが異なります。
専属専任媒介契約は1社のみに依頼し、自分で買主を見つけることもできない最も拘束力の強い契約です。専任媒介契約は1社のみへの依頼ですが、自分で買主を見つけることは可能です。一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に依頼できる、最も自由度の高い契約です。
契約期間はいずれも最長3ヶ月と宅地建物取引業法で定められています。3ヶ月経過後は自動的に契約が満了し、更新するかどうかを売主が判断することになります。
媒介契約の途中解除は可能か
結論から言うと、媒介契約の途中解除は可能です。ただし、契約の種類や解除理由によって、違約金が発生するかどうかが変わります。
一般媒介契約の場合、複数社との並行契約が前提のため、途中解除は比較的容易です。違約金が発生するケースは限定的で、業者側に明らかな契約違反があった場合などに限られます。
専任媒介・専属専任媒介契約の場合、業者側との関係がより強い分、途中解除には注意が必要です。ただし「業者の重大な契約違反」「販売活動の怠慢」などの正当な理由があれば、違約金なしで解除できることが法律で認められています。
違約金が発生するケース・しないケース
違約金が発生するかどうかは、解除理由によって判断されます。
違約金が発生しないケースは次のようなものです。第一に、業者側の契約違反です。レインズへの登録義務違反（専任媒介で7日以内、専属専任媒介で5日以内の登録義務）、売主への業務報告義務違反（専任媒介で14日に1回、専属専任媒介で7日に1回）など、明らかな義務違反があれば違約金なしで解除可能です。
第二に、業者の販売活動の著しい怠慢です。売り出し後一定期間が経過しても全く広告活動が行われない、内覧希望者が来てもまともに対応しないなど、明らかな怠慢があれば解除の正当事由となり得ます。
第三に、双方合意による解除です。業者側も「売却が難しい」と判断し、合意のもとで解除する場合は、違約金は発生しません。
違約金が発生する可能性があるケースは次のようなものです。売主側の都合による一方的な解除（自分の気が変わったなど）の場合、それまでに業者が支出した広告費や交通費などの実費分を請求される可能性があります。
また、契約期間中に他社や個人で買主を見つけて売却した場合（専属専任媒介で禁止、専任媒介でも条件あり）も、違約金として仲介手数料相当額を請求されることがあります。
媒介契約解除の正しい進め方
媒介契約を解除する際の正しい進め方をご紹介します。
第一に、契約書の内容を確認しましょう。契約書には解除に関する条項が記載されています。違約金の規定、解除の手続き、必要な書面などを事前に確認してください。
第二に、解除理由を整理します。「販売活動が不十分」「報告がない」「査定価格と売出価格に大きな乖離がある」など、客観的な事実を整理しましょう。感情的な不満ではなく、契約上の問題点として整理することが重要です。
第三に、業者と話し合いの場を持つことです。いきなり解除通知を送るのではなく、まずは現状の不満を伝え、改善の機会を与えるのが一般的なマナーです。話し合いの結果、契約継続で問題が解決することもあります。
第四に、解除通知を書面で行うことです。話し合いで解除に至った場合も、口頭ではなく書面で正式な解除通知を作成し、業者に送付します。内容証明郵便を使うと、後々の証拠としても確実です。
解除後の注意点
媒介契約を解除した後にも、いくつか注意点があります。第一に、解除前に内覧した買主候補からの買付があった場合です。契約解除後も一定期間は、その買主候補との取引が成立すれば仲介手数料を支払う義務が生じる場合があります。契約書の規定を確認しましょう。
第二に、新しい不動産会社との契約です。前の業者との契約が確実に解除されたことを書面で確認した上で、新しい媒介契約を結ぶことが大切です。重複契約となるトラブルを避けるためです。
第三に、レインズの登録抹消です。専任・専属専任媒介契約で売り出していた場合、解除後はレインズの登録を抹消してもらう必要があります。これも契約解除時に確認しておきましょう。
解除を避けるための業者選びのコツ
そもそも媒介契約の解除に至らないためには、最初の業者選びが何より重要です。複数社の査定を比較する、担当者との相性を確認する、過去の販売実績を確認する、業務の進め方や報告方法を事前に確認する、これらのプロセスを丁寧に行うことで、後から「契約しなければ良かった」となるリスクを減らせます。
また、契約期間も最初は3ヶ月よりも短く設定し（例えば1ヶ月）、業者の動きを見てから更新を判断するのも一つの方法です。「最低3ヶ月でないと契約できない」と業者に言われたら、それは業者の都合です。法律上は3ヶ月以内であれば任意の期間を設定できます。
まとめ｜冷静な判断と正しい手続きを
媒介契約の途中解除は法律上認められた権利ですが、解除理由や手続きを誤ると違約金が発生するリスクがあります。冷静に状況を整理し、正しい手続きで進めることが大切です。
株式会社ホームクエストでは、お客様の不動産売却を全力でサポートいたします。「他社で進めているけど、なかなか売れない」というご相談も承っています。状況に応じた最適なアドバイスをお伝えしますので、お気軽にお問い合わせください。