0120-77-9993「実家が空き家のまま放置されているけど、何か対策を取らないとマズイ？」という相談が増えています。2015年に全面施行された「空き家対策特別措置法」は、近年さらに強化され、空き家を所有する方にとって無視できない法律となっています。
株式会社ホームクエストでは、群馬県高崎市を中心に空き家対策のご相談を多数お受けしています。本記事では、空き家対策特別措置法の基本的な仕組み、所有者が直面する罰則のリスク、そして実践的な対策について、宅建士の視点から解説します。
空き家対策特別措置法とは
正式名称は「空家等対策の推進に関する特別措置法」といい、2015年5月に全面施行されました。全国的に増え続ける空き家問題に対応するため、自治体が空き家対策を進めやすいよう法的根拠を整備した法律です。
この法律のポイントは、自治体が空き家を「特定空家等」または「管理不全空家等」に認定する権限を持っていることです。一定の基準を満たす危険な空き家や管理が不十分な空き家として認定されると、所有者には行政から指導・勧告・命令が行われ、最終的には強制執行（行政代執行）も可能となります。
2023年の法改正では、新たに「管理不全空家等」というカテゴリが追加され、より早い段階での行政介入が可能になりました。これにより空き家を放置することのリスクが格段に高まっています。
「特定空家等」とはどのような空き家か
特定空家等とは、次のいずれかの状態にある空き家を指します。倒壊等の著しい保安上の危険のおそれがある状態（屋根や壁が崩れそうなど）、著しく衛生上有害となるおそれがある状態（ゴミ屋敷化、害虫の発生など）、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態。
これらの状態に該当すると判断された空き家は、行政から指導・勧告を受けることになります。多くの方が「うちは大丈夫」と思いがちですが、長年空き家のままで管理を怠っていると、知らないうちに該当する状態になっていることがあります。
所有者が直面する3つの罰則・リスク
特定空家等または管理不全空家等に認定された場合、所有者には次の3つの大きなリスクが生じます。
1つ目は固定資産税の増額です。住宅が建っている土地は、固定資産税の住宅用地特例により最大6分の1に軽減されています。しかし特定空家等の勧告を受けると、この特例が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。年間10万円だった固定資産税が60万円になる可能性があるということです。
2つ目は50万円以下の過料です。命令に従わない場合、過料が課される可能性があります。これは行政罰の中では比較的軽い部類ですが、繰り返しの命令違反では複数回課されるリスクもあります。
3つ目は行政代執行による費用負担です。命令にも従わず空き家を放置した場合、行政が強制的に解体や撤去を行い、その費用を所有者に請求します。木造2階建ての解体費用は150〜300万円程度かかるため、これが請求されると大きな経済的打撃となります。
空き家を放置することのその他のリスク
法律上の罰則以外にも、空き家放置にはさまざまなリスクがあります。建物の急速な劣化です。人が住まない家は驚くほど早く劣化します。湿気が逃げず、害虫が発生し、雨漏りや木材の腐食が進みます。
近隣トラブルも深刻です。雑草が伸びる、外壁が崩れる、害虫が発生するなどの問題で、近隣住民から苦情が来ることがあります。最悪の場合、損害賠償請求に発展するケースもあります。
犯罪の温床になるリスクもあります。不法侵入、放火、ゴミの不法投棄など、空き家を狙った犯罪は実際に発生しています。
そして資産価値の低下です。空き家のまま放置している間に、不動産としての価値はどんどん下がっていきます。「いずれ処分しよう」と先延ばしにしている間に、売却時の手取り額が大きく減ってしまうのが実情です。
所有者が取るべき具体的な対策
空き家を所有している方が取るべき対策を、優先順位順にご紹介します。
第一に、定期的な管理です。月1回程度は空き家を訪れ、室内の換気、雑草の除去、郵便物の整理などを行いましょう。遠方に住んでいて自分では管理できない場合は、空き家管理代行サービスを利用する方法もあります。
第二に、売却の検討です。「いつか使うかも」と保有し続けるより、早めの売却で現金化する方が経済的に有利なケースが大半です。空き家の3,000万円特別控除など、売却時に使える税制優遇もあるため、税負担も含めた最適な選択を検討しましょう。
第三に、賃貸での活用です。立地によっては、賃貸住宅として活用することで家賃収入を得ながら建物の維持もできます。リフォーム費用がかかりますが、長期的な収益確保が可能です。
第四に、解体して土地として活用です。建物の老朽化が進んでいる場合、解体して更地にした方が売却しやすくなることがあります。空き家解体補助金（高崎市にも制度あり）を活用すれば、解体費用の一部を補助してもらえる可能性があります。
高崎市での空き家対策の進め方
高崎市では空き家対策に積極的に取り組んでおり、空き家バンクや解体補助制度などが整備されています。所有する空き家がある場合は、まず高崎市役所の空き家対策担当窓口に相談することで、利用可能な制度を確認できます。
株式会社ホームクエストでは、空き家の現地調査から、売却・賃貸・解体の最適な選択のご提案、補助金活用のサポートまで、ワンストップで対応しています。「うちの空き家、どうしたら良い?」と迷われている方は、まずはお気軽にご相談ください。
まとめ｜放置はリスク、早めの行動を
空き家対策特別措置法は年々厳格化しており、所有者が空き家を放置することのリスクは確実に高まっています。固定資産税の増額や行政代執行など、経済的な打撃も大きなものとなります。
「まだ大丈夫」と先延ばしにせず、早めの対策で問題を未然に防ぐことが、ご家族の財産を守る第一歩です。株式会社ホームクエストが、高崎市・群馬県内の空き家対策を全力でサポートいたします。