0120-77-9993「親が元気なうちは大丈夫」と思っていても、認知症は突然やってくることがあります。そして親が認知症と診断されてしまうと、不動産の売却や活用が極端に難しくなります。「実家を売りたいのに売れない」「介護費用のために不動産を活用したいのにできない」という事態に陥る家族は少なくありません。
株式会社ホームクエストでは、相続・空き家対策の相談を通じて、認知症発症後の不動産トラブルを多数見てきました。本記事では、親が認知症になる前に検討すべき不動産対策、特に近年注目されている「家族信託」について、FPの視点もまじえて解説します。
認知症になると不動産はどうなるか
親が認知症と診断されると、判断能力がないと見なされ、売買契約や賃貸契約などの法律行為ができなくなります。仮に契約を結んでも、無効と判断される可能性があります。
具体的に何が困るかというと、まず不動産の売却ができません。介護施設への入所費用を捻出するために実家を売りたいと思っても、本人が契約できないため売却が進みません。次に賃貸契約も結べません。家賃収入で介護費用を賄う計画も実行できません。さらに大規模なリフォームや解体も困難になります。
こうした状況を打開する手段として「成年後見制度」がありますが、家庭裁判所の関与が必要で時間と費用がかかり、運用に大きな制約があります。後見人の判断は「本人の財産保全」が最優先されるため、家族の希望通りに不動産を活用できないケースが多いのが実情です。
家族信託とは何か
こうした認知症リスクに備える手段として近年注目されているのが「家族信託」です。家族信託とは、親（委託者）が自分の財産を信頼できる家族（受託者）に託し、決められた目的に沿って管理・運用してもらう仕組みです。
たとえば「父が認知症になったら、長男に実家の管理を任せ、必要に応じて売却や賃貸を行えるようにする」といった内容を、父が元気なうちに契約として定めておくことができます。父が認知症になった後でも、長男の判断で不動産を売却したり、賃貸に出したりすることが可能になります。
成年後見制度との大きな違いは、家族の判断で柔軟に財産活用ができる点です。後見制度のように家庭裁判所の許可を毎回得る必要がなく、家族の事情に合わせた管理が実現します。
家族信託のメリット
家族信託の主なメリットを整理します。第一に、認知症発症後も不動産が動かせる点です。これが最大のメリットで、介護費用の捻出や財産の有効活用が可能になります。
第二に、遺言の機能を兼ねられる点です。信託契約の中で「父が亡くなった後は次男に財産を引き継ぐ」といった内容も定めておくことができ、相続対策としても機能します。
第三に、家族の意向を反映できる点です。後見制度のように第三者（弁護士など）が後見人になるのではなく、信頼する家族が受託者になるため、家族の意思決定が反映されやすくなります。
第四に、事業承継や不動産経営にも対応できる点です。賃貸物件を持つ親の場合、家族信託で管理権限を子に移しておけば、認知症になっても賃貸事業を継続できます。
家族信託のデメリット・注意点
家族信託は万能ではなく、いくつかの注意点があります。まず、初期費用がかかる点です。司法書士や弁護士への報酬、信託登記費用などで、一般的には50万円〜100万円程度の費用が発生します。
次に、受託者となる家族の負担です。受託者は信託財産を適切に管理する義務を負います。複雑な財産管理を行う場合、相応の知識と時間が必要になります。
また、家族間の合意形成が不可欠です。受託者を決める段階で、他の兄弟姉妹の理解と協力が得られないと、後々のトラブルにつながります。事前の家族会議が極めて重要です。
そして、節税効果は限定的です。家族信託は財産管理の仕組みであり、相続税対策として直接的な節税効果はあまり期待できません。節税目的なら別の対策と組み合わせる必要があります。
高崎市での家族信託活用の進め方
高崎市・群馬県内で家族信託を検討する場合の進め方をご紹介します。まず、家族で現状と将来を話し合うことから始めましょう。親の財産状況、健康状態、家族の意向を共有し、信託の必要性を確認します。
次に、専門家に相談することです。家族信託は契約書の作成や登記手続きに専門知識が必要なため、家族信託に詳しい司法書士・弁護士・税理士に依頼するのが一般的です。費用感や手続きの流れを確認しましょう。
そして、信託契約の内容を慎重に設計することです。どの財産を信託するか、受託者は誰にするか、信託の目的は何か、信託終了後の財産はどうするか、といった内容を家族の意向に沿って組み立てます。
株式会社ホームクエストでは、不動産の専門家として家族信託に関連する不動産の評価や活用方法のご相談を承っています。「実家を信託に組み入れるべきか」「信託後の不動産活用をどう考えるか」など、不動産面でのアドバイスが必要な場合はお気軽にご相談ください。
まとめ｜元気なうちの対策が重要
認知症対策としての家族信託は、親が元気なうちにしか結べない契約です。「まだ元気だから大丈夫」と先延ばしにしているうちに、判断能力に問題が出始めると、家族信託は使えなくなってしまいます。
不動産の活用や相続を見据えた対策は、早ければ早いほど選択肢が広がります。「親の不動産が将来どうなるか心配」という方は、まず現状を整理することから始めてみてはいかがでしょうか。株式会社ホームクエストでは、不動産の側面から将来の対策をサポートいたします。