0120-77-9993「再建築不可」と聞くと、多くの方が「売れない物件」「価値がない不動産」と思われるかもしれません。しかし実際には、適切な売却戦略と買主との交渉次第で、想定以上の価格で売却できるケースも少なくありません。
今回は、株式会社ホームクエストが実際に手掛けた高崎市内の再建築不可物件の売却事例をご紹介します。建築士・宅建士の視点を組み合わせた具体的な交渉術もお伝えしますので、同じような物件をお持ちの方の参考になれば幸いです。
再建築不可物件とは何か
再建築不可物件とは、現在の建物を取り壊して新たに建物を建てることが法律上できない不動産のことです。建築基準法では、原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接していること（接道義務）」を満たさないと、建物を建てることができません。
高崎市内でも、特に旧市街地や昔ながらの住宅密集地には、この接道義務を満たさない物件が点在しています。建築基準法が施行される以前から建っていた住宅や、私道に面した路地奥の物件などが該当します。
再建築不可物件は、住宅ローンが組みにくい、新築できない、リフォームに制約がある、といった理由で一般的な物件より売却が難しいとされています。しかし「だから売れない」と諦める必要はありません。
事例：築55年・接道2m未満の戸建て
ご相談いただいたのは、高崎市内に再建築不可の戸建てを所有していた60代の女性でした。父親から相続したものの、自身は別の場所に住んでおり、長年空き家のまま放置されていた物件です。
物件の概要は以下の通りです。築年数55年、木造2階建て、土地面積約100㎡、前面道路への接道幅は1.6m（接道義務2m未達）。建物は老朽化が進み、雨漏りや床の傾きも見られる状態でした。複数の不動産会社に相談したものの、「買い手がつかない」「200万円程度なら買い取る」といった回答ばかりで、売却を諦めかけていたとのことでした。
弊社では、まず物件を建築士の視点で詳細に調査しました。建物自体は古いものの、躯体構造に致命的な問題はなく、リフォームでの活用余地があると判断。さらに隣地所有者との関係性や、周辺の利用ニーズも徹底的に調べました。
採用した売却戦略
この案件では、ターゲットを明確に絞った売却戦略を採用しました。具体的には次の3つのアプローチを並行して進めました。
第一に、隣地所有者へのアプローチです。再建築不可物件は、隣地の所有者にとっては土地を広げる絶好の機会となります。隣地と一体化することで、建築可能な土地に生まれ変わる可能性があるためです。今回のケースでは、隣地のお宅に直接訪問し、相場より高い価格でも購入意欲があるか丁寧にヒアリングしました。
第二に、現金購入できる投資家へのアプローチです。再建築不可でも、リフォームして賃貸物件として運用することで利回り20％以上を狙える投資家層が一定数存在します。弊社のネットワークを活用し、こうした投資家に物件情報を直接提示しました。
第三に、DIY志向の個人購入希望者向けの情報発信です。再建築不可でも、リフォームを楽しみたい個人の方に向けて、物件の魅力（駅徒歩圏内・閑静な住宅街など）を強調した広告を展開しました。
交渉のポイントと成約までの流れ
結果として、隣地所有者との交渉が最も進展しました。当初は「興味はあるが、そんなに出せない」という反応でしたが、土地を一体化することで生まれる将来的なメリット（建て替え可能になる、資産価値が上がる）を建築士の視点で具体的に試算してご提示したところ、当初提示額の1.4倍まで引き上げていただくことができました。
最終的な成約価格は450万円です。他社で提示された200万円から見ると2倍以上、お客様にとっても満足度の高い結果となりました。売却までの期間は、ご相談から約4ヶ月でした。
このケースで重要だったのは、「再建築不可だから安く買い叩かれるのを受け入れる」のではなく、物件の特性を最も活かせる買主は誰かを見極めて、その買主に向けた最適な提案を組み立てることでした。
再建築不可物件の売却で押さえるべきポイント
本事例から、再建築不可物件を売却する際に押さえるべきポイントを整理します。まず、安易に「業者買取一択」と決めつけないことです。隣地所有者、投資家、個人購入者それぞれにアプローチすることで、価格を引き上げる余地が生まれます。
次に、物件の構造的価値を正確に評価することです。建築士の視点で「建物にまだ使える価値があるのか」「リフォーム適性はあるか」を判断できれば、説得力のある提案ができます。
最後に、買主との交渉で「相手にとってのメリット」を具体的な数字で示すことです。感覚的な売り込みではなく、土地一体化後の評価額や利回り試算など、客観的なデータで価値を伝えることが成約の鍵となります。
まとめ｜諦める前にご相談を
再建築不可物件は「売れない」のではなく、「売り方を知らないと売れない」物件です。適切な戦略と交渉力があれば、納得のいく価格で売却することは十分可能です。
株式会社ホームクエストは、高崎市・群馬県内の難あり物件・特殊物件の売却実績が豊富です。「再建築不可だから諦めていた」という方も、ぜひ一度ご相談ください。物件の状況を拝見した上で、最適な売却プランをご提案いたします。